银行做房贷压力测试本不是新鲜事，但官方口径表示的测试结果一次比一次乐观，让这一老话题再度成了业界关注的焦点。

　　上周五，在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题之后，不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士告诉《第一财经日报》记者，银行压力测试是否完全真实可靠，各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控，都会对最终的结果产生重大影响。

　　那么房贷是如何“隐形”的？“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“法眼”？相关行业人士对房价下跌50%的切身感受如何？

　　改头换面的房贷

　　刘明康上周五表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

　　有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。

　　那么，这些名义上非房地产贷款的房贷，是怎么穿上“马甲”改头换面的呢？业内人士的表述或许会提供一些线索。

　　“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了，我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉本报记者，他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”，但用虚假贸易流水等“一条龙”招数，最后把钱用去炒地炒楼。

　　陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意，“我们做大宗商品的，可以提供抵押物，有质押担保、有互保、有联保还有市场担保，加上资金流又大，银行抢着借钱给我们。”

　　至于这“一条龙”招数怎么走，陈先生举了个例子。“我看中了1000万的商铺项目，就先问同业借个1000万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等于问银行借钱炒商铺。”

　　对于陈先生的做法，交通银行一位客户经理表示质疑，他表示根据他所在的银行贯彻的“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程，银行贷款将必须打给陈先生进货的公司，而非陈先生本公司。

　　另一家股份制银行信贷业务负责人告诉本报，对于“受托支付”，银行的贷后监控只能控制资金的第一笔划归流向。也就是说，只要陈先生找个“朋友公司”，走流程并不难。据该负责人透露，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，最高甚至可达150%。

　　除了上述购置房产时的改头换面，对于已购物业的升值，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。

　　某炒房团资深炒房人吕先生透露，2006年前他通过“转按揭”套现，比如一套房产本来评估价格在100万元，按照规定放贷70万元；1年后，该房产市价涨到150万，这时吕先生就按增值之后的价格找另一家银行签订新的按揭协议，这样就能多获得约35万元贷款。

　　2007年开始，监管部门封堵“转按揭”，要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。这种转按揭的方式被迫转入灰色地带，但吕先生和他的炒房团团友们则采取了一种新对策，即“过桥”。假设其购置的房屋已从200万上涨至400万，但尚有100万房贷未还，吕先生的办法是从小贷公司等融资渠道借出100万“过桥”款还清房贷，以此绕过监管，抵押房屋申请“消费性贷款”以套现，一方面还掉小贷公司借出的100万，另一方面多出一笔款项进行下一个房产投资。

　　对于上述“消费性贷款”，吕先生的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用途为“房屋装修”，后续找装修公司签订虚假装修合同；大于200万，则名义用途为艺术品投资，后续找典当行通过古董买卖虚报交易金额。