底价成交、延期拍卖成土地市场通病

  　  房地产市场的“银十”季节，底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会是武汉市10月份唯一的一场土地拍卖会，12宗土地中，10宗以底价成交，仅2宗进入竞拍，但溢价率都很低。

   　 据土地部门统计，此次拍卖会成交土地面积和出让金环比同比均有大幅下滑。其中，成交土地总面积约692.2亩，环比下滑27.3%，同比下滑50.6%；土地出让金收入近14.14亿元，环比下滑约13.5%，同比下滑45.0%。

 　   而在今年9月拍卖会上推出的32宗土地，竟无一竞价，甚至出现3宗流拍。8月土地拍卖会推出的18宗地块，仅2宗竞价，其余全部底价成交。

　    大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等地一线城市表现较为突出。

   　 北京土地市场10月份也表现平平。土地成交面积125.78万平方米，相比9月份成交173.6万平方米，环比下降23.54%。而且住宅地块仅成交1例，创造了4月份以来新低。在成交价方面，总成交金额27.78亿元人民币，环比下降78.87%。

   　 11月3日，北京市成交了3宗经营性用地，其中2宗土地以底价成交，如北京市大兴区旧宫镇绿隔地区一项目挂牌起始价是15.3亿元，结果国奥控股股份有限公司和北京正华致远房地产投资有限公司联合体是唯一的报价单位，并以底价一口价夺得这一项目。

   　 武汉此次拍卖会上就有9宗地块集体延期。武汉市国土局9月28日发布公告，计划出让21宗地块，揭牌时间为10月28日。随后，又接连两次发布补充公告调整揭牌时间，并将其中9宗地块出让时间延期。据了解，已确定推迟至12月1日拍卖的5宗地块中，有4宗为优质地块，地段优良，土地规模大。

　    北京土地市场也面临着同样的问题。从4月份北京市顺义区多宗土地流拍开始，最近几个月来北京持续有地块出现流拍，其中10月份北京市又有多宗地块无人问津。据北京市土地整理储备中心有关负责人介绍，这些地块将会延后上市。

开发商囊中羞涩 初现谨慎姿态

 　   业内人士介绍，接近一半的地块集体延期，这在武汉土地市场上非常罕见，但与2008年的情形非常相似。据研究中心资料记载，2008年第3号公告原计划出让9宗地，结果4宗地延期；2008年第4号公告原计划出让8宗地，结果也有4宗地延期。

    　某研究中心研究员谢添分析认为，多宗地块被延期有可能是因地块无人报名，为避免出现流拍给市场带来悲观情绪而暂时不挂牌拍卖。“金九银十”全国大部分城市商品住宅销量下降，影响了开发商回笼资金。同时，开发商利用银行信托融资的渠道也被有关部门切断，资金链出现困难。例如，此次武汉土地拍卖会上延期的优质地块，竞买保证金每宗高达4亿至5亿元。即使开发商有兴趣，但短时间没有凑齐资金，也无法报名。另一方面，大量保障房的建设和上市将对商品住宅市场带来一定冲击，间接影响开发商推迟拿地。

 　   此外，在许多城市的土地拍卖会上已很难看见往日出手豪爽的房产“大鳄”们的身影，参与拿地的多是本地中小型开发商，甚至地段优良的居住用地，都未引来外地开发商或知名房企。

   　 与此相对，在武汉一位自然人花2.3亿元竞得一宗居住用地，刷新了武汉市自然人拿地的最高价纪录。业内人士说，近年来，自然人在武汉市土地市场拿地已不是奇闻，但拿地价格过亿元的较为罕见。

 　   北京土地市场也出现了一个“怪现象”，即许多地块的拿地企业均是其他行业的企业，而并非房地产业。如11月2日中国航空油料集团公司、11月3日北京宏远物流有限责任公司成为土地市场的主角。

  　  “开发商似乎变得更理性了。”中国房地产指数系统副总经理姚锐说，近期在与龙头房企的接触中，一个非常鲜明的感受是，此前从未悲观过的房企大佬表现出谨慎的姿态。“一线开发企业确实感觉到了这轮调控决心。”他认为，随着政策的收紧，开发商的拿地战略、销售战略、融资战略等都将随之调整。