“一进门口，什么不提，就问代办过户多少钱，最快多久能办完。一听这个，我就知道，这是已经订好了价格的私人单。”二手中介小孔表示。来自伟业我爱我家的统计显示，近几个月来，昌平区域二手房市场买卖双方间私下低价成交的现象越来越多，占到了交易量的1/3。利用未提的纳税指导价来钻空，成了私人成交的最主要原因。

　　42.5万买到一套三居室

　　二手房经纪人小孔，给记者讲了这么一件事。一周前，买房人王先生和卖房人倪先生，来到他们门店，既不看房也不询问价格，直接提出双方现在约定好了有一套房要成交，已自行签订了买卖合同，只需要中介为他们提供代办过户的服务。“代办过户多少钱？要是太贵了，我们就去别家问问。”王先生开口。

　　小孔仔细一问，房子是天通苑东区里一套117平方米的三居室，二人约定的成交总价为42.5万元，折合每平方米单价仅3632元。“您想想，现在的北京二手房市场，哪里还有这么便宜的房子。就是这个小区，月初刚通过我这成交了一套差不多大小的房子，算是便宜的了，总价还得195万元，折合单价是每平方米16000元。”小孔告诉记者，当时他就明白了，这对客户是按照业内常说的“阴阳合同”里“阴合同”的价格，给他报的数儿。至于实际成交的“阳合同”的价儿，谁也不知道。

　　昌平1/3是私人成交

　　小孔所说的案例，并不是个案。根据伟业我爱我家的统计，近几个月来，昌平区域二手房市场，部分买卖双方为了躲避高昂的税收，采取不通过中介公司，私下约定成交金额的交易，差不多有近1/3的房产交易案件会发生此类情况。其中主要集中在天通苑和回龙观两个社区，而私人成交的总价基本都在45万元左右，折合均价在每平方米3600元到4000元之间。

　　以10月中上旬为例，如果刨除此类案件，昌平区的二手住宅均价为每平方米24000元；但如果把此类案件计入房价统计的话，昌平区的成交均价仅为每平方米22000元，拉低了2000元的均价。

　　钻了未提纳税指导价的空

　　“私人低价成交的最主要目的，还是在于少缴税。”伟业我爱我家的分析师以42万元的三居室为例，给记者算了一笔账。由于天通苑一区是经适房，根据北京政策，经转商需要交纳10%的综合地价款。而目前该区域的最低纳税指导价，只有3500元。所以，如果按照近似于纳税指导价的3632元成交，仅综合地价款一项，就能节省14万元多。

　　一位业内人士告诉记者，“阴阳合同”在二手房市场占比很大，最主要的原因，就是纳税指导价和实际市场价差距过大，多年未调整的指导价，成了许多购房人规避收费的避风港。以前，这种合同多由二手房中介操作，而现在一些熟人之间，也学会利用私下成交来减少购房支出。