危险的“青岛凯悦”项目

　　再来说说捅破这层窗户纸的四川信托的“青岛凯悦”项目。10月初，“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，开始暴露出这单房地产信托的兑付危机。

　　由四川信托推出的“青岛凯悦”项目，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。　

　　但从名字来看，这与普通房地产信托项目并无两样，关键是“青岛凯悦”项目此前已发行一款信托计划。委托机构为中融信托。

　　四川信托发的产品收益率为11%-13.5%，而中融信托发的产品年化收益率则为11%。

　　两款产品都摆上台面之后，两者的内在联系就不用多说了。我们大致可以将其还原成这样一个“故事”：

　　凯悦地处青岛香港中路高档旅游商务区，地段优越。当初，青岛凯悦通过中融信托融资，以建成后的销售回款来偿还相关款项。但楼盘推出之后，房地产市场收紧，销售额未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权不能按期兑付。同时，监管层又勒令银行收紧对房地产的贷款，这样一来，以前可以申请延期兑付，现在这条路又被阻断，房产公司面临巨大的还款压力。开发商想了一个办法，通过另外一家信托公司，再发一款收益差不多，甚至更高的产品，相当于开发商自己给自己做了延期。而后发产品所融得的资金，实际是偿还前面的债务。

　　业界称这样的做法为“对倒”。

　　现在应该是接“第二棒”的投资者着急了，由于房地产销量大减，不少开发商的楼盘都面临难以脱手的局面；而楼盘卖不出去，意味着其之前向信托公司的融资难以兑付。明年这个时候，房子还是卖不掉怎么办，难道还要再找一家信托公司发第三款产品么，这还不是关键，问题是，到时候，有没有投资者来接这第三棒呢？

　　危险的风险接力赛

　　“房地产信托的核心是风险、收益的高度不对称，金融机构赚的是无风险的财务顾问费，风险则完全由投资者承担。”业内人士表示，银监会72号文后，要求信托公司对此类业务计提3%风险拨备，所以现在银行和信托都转做合伙企业模式，即将投资人作为有限合伙人进行股权式信托发行，风险共担，而该模式目前处于无人监管的状态。

　　“市场上很多信托公司和信托经理，对流动性风险缺乏足够的认知，风控停留在控制抵押物的粗浅层次。”一位从业8年的资深信托人士表示，房地产信托产品可能出现兑付风险，并非不可能发生的事情。

　　如，不少信托公司帮开发商“做杠杆”，信托资金主要用于增加项目资本金，然后撬动银行房地产开发贷款进入。现在银行开发贷收紧，“算盘”落空，开发进度立即受到影响，信托资金自然难以按期兑付。

　　再如，受限购政策和市场观望气氛影响，房地产成交量下降，销售进度不理想，现金流回归不畅，也会导致房地产信托项目不能如期兑付。

　　房地产信托今年已发2000多亿

　　从今年6月开始，银监会改房地产信托项目事后报备为事前报备，相当于逐单“审批”。7月，这份文件要求各信托公司对房地产信托进行总量控制。9月，有要求开始逐个监测存量项目的兑付风险。现在直接叫停四家公司业务，更有敲山震虎之意。

　　据了解，国内部分信托公司早几个月前就暂停了投向房地产领域的信托计划。除了上述的四家信托公司之外，至少还有另外三家信托公司由于“额度”原因暂缓推出房地产信托业务。这三家信托公司分别位于北京、江苏和上海。银监会此前有规定，信托公司的房地产信托余额不得超过4月底的规模。受规模所限，这三家信托公司只有等旧的项目到期，才能腾出额度推新项目。

　　据中国信托业协会的统计，今年上半年信托公司向房地产行业提供贷款2077.6亿元，稳居各类信托产品首位。而近期房地产信托开始有所下降，据用益信托网统计，其发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元。

　　在监管部门的严控和信托公司的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。