“五大调控利器”降温躁动楼市

　　楼市新政周年 房价拐点渐显

　　被称为史上最严的“新国五条”自2010年9月29日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。

　　调整 需求锐减房价冷热不均

　　按照“新国五条”规定，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后超过20个城市限购。2011年1月，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。其后43个城市限购。

　　一年来，在“限购令”影响下，需求锐减，限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。

　　7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。二、三线城市限购令疑云加重市场观望情绪，楼市“红9月”风光不再。中国指数研究院(微博)统计显示，近两周监测的35个城市中，有20个以上城市楼市成交量同比下降，12个以上城市成交量跌幅在30%以上。上周监测的重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度皆超过50%。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)接受《经济参考报》记者采访时说，房价拐点日渐显现，国家统计局统计显示，8月份一线城市已经连续两个月止涨，二三线城市也接近步入止涨区间。其中，一线城市新建商品住宅环比价格和7月份持平，二线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.02%，三线城市新建商品住宅环比价格涨幅为0.01%。他预计9月份一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降。

　　紧绷 上市房企平均负债高企

　　“限贷”、资金回笼不足，再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，房地产企业的资金链逐渐加压。

　　国家统计局公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业本年资金来源54738亿元，同比增长23.4%。国内贷款8889亿元，同比增长5.1%，利用外资633亿元，同比增长71.5%，自筹资金22253亿元，同比增长33.8%。

　　在资金不断趋紧的情况下，房企业绩也在不断下滑。据Wind统计显示，按照申万一级行业分类，截至9月29日，已发布三季度业绩预告的33家上市房企中，有11家三季度业绩预增，占比为33%。包括阳光股份等在内的5家企业三季度业绩预减，且净利润下降幅度均在60%以上。有7家亏损，其中，鑫茂科技首次出现亏损，亏损幅度达5800万元，其净利润同比下滑幅度达1229.81%，位居亏损幅度首位。

　　广发证券此前根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。另据中原地产统计数据，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创近5年来新低。

　　德佑地产研究主任陆骑麟接受《经济参考报》采访时表示，导致眼下高负债局面的一个主要原因是，相当一部分开发商缺乏相应的政策预期；另一方面，开发商一味追求高回报、高利润。从目前来看，开发商死扛并非是一个好的选择，降价是促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内，开发商应该加大推盘及打折促销的力度。