近期，围绕房地产市场是否出现拐点的争论再起。套用数学中的“拐点”概念，房地产市场拐点是指销售量或价格等典型指标由加速上涨变为减速上涨。从这方面讲，楼市拐点已经确立。

　　 2009年开始的这轮行情中，由于限购、限贷等政策的作用，一线城市房地产价格环比已经停涨，成交量同比增幅维持小幅增长甚至下降。二三线城市中，部分前期房价涨幅过大、成交量畸形增长的城市，如温州、北海、无锡等销量已经出现了同比大幅下滑，价格环比停涨或下降。

　　 笔者认为，在行业发展的小周期内，目前行业确实面临着巨大的调整压力，整体行业景气度下降，甚至进入不景气阶段。但从大周期角度看，我国房地产行业依然处于向上发展期内，未来十年是理性发展期。

　　 首先，8月市场运行数据不容乐观。国家统计局发布的70大中城市价格数据显示，停涨城市增加到46个，40个城市涨幅回落，同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

　　 再看成交量，40个主要城市中，商品房销售量同比下跌的有17个，这种下跌已经持续了三个月。现房销售下跌更为明显，8月份下跌城市数达到26个，7月份为30个。现房销售数据大范围下跌显示了市场观望情绪之重。

　　 其次，限购政策短期内不会放松。温家宝总理在《求是》上发表的文章强调，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。限购政策是当前房地产调控政策的核心措施，也是相对有效的措施，因此，限购政策短期内不放松，中期内将适度扩展限购范围。

　　 我国房地产市场是个“政策市”，这是一个充满矛盾，但短期内又无法改变的存在。当房价的涨幅、市场的投资力度都与政策挂钩，房地产就变得政治化和去市场化。值得注意的是，政策可以让市场突然冷却下来，但也能造成市场的非理性反弹，2007年和2009年都出现了这样的情况。政策在短期内的步步紧逼，一定会造成市场的调整和波动，但政策也往往是短期的。要防止政策放松后，市场的报复性反弹，更要避免短期政策的频繁出台。

　　 再次，保障房建设的快速推进。从目前保障房进展情况看，一些地方已经完成全年计划的80%以上。预计全年保障房开工任务的完成无悬念。保障房建设虽然存在一些问题，但总体看与上一轮经济适用房建设有着本质的区别。住房市场的限购与解限，也取决于保障房建设的顺利与否。保障房的顺利入市也有利于商品住房市场的相对自由发展，从而确立“双体系”发展格局。

　　 关于下半年的市场走势，笔者判断有三点：

　　 预判一，房地产市场总体稳定。下半年物价因素较上半年将有所舒缓，经济走势可能依然面临外部的一些影响，但稳定是大趋势。这是房地产市场稳定发展的基础，也是政府进行市场调控的基础。限购政策进入中盘，政府立场一方面表现出坚决推进态势，另一方面也逐步释放出一些灵活性。这表明在政策博弈中，地方政府话语权在增大，房地产市场不会向“深寒”发展。

　　 预判二，成交与去年持平或略有下降。乐观情况是成交量与去年持平，主要推动因素是刚性住房需求。悲观情况是较去年有小幅下跌。主要推动因素是，限购政策引发的市场调整继续深化，市场观望情绪加深，旺季不旺。

　　 预判三，需求结构继续分化。随着保障安居工程的实施，以及住宅消费日趋理性，中小户型的销售占比将显著上升。另一层面，高端房产由于土地出让等因素的限制，以及资源稀缺性，市场销售占比将下降。由于当前政策对改善型住房需求的态度并不明朗，因此，中等户型的销售在下半年保持相对稳定。

　　 （作者为北京中房研协技术服务公司研究中心总监）