市场观察

　　成交反弹落空 9月二手房成交量再创新低

　　9月份是传统的房产交易旺季，即使是楼市调控年，市场往往也会出现反弹，去年就是典型。2010年9月1~15日，南京二手房成交量高达2345套，当月的总成交量更是高达5186套，环比当年8月的3596套增加了44%。当年9月和10月份，南京二手房市场成交量比上半年低谷期出现明显上扬，市场回暖明显，“金九银十”成色十足。

　　参照去年的二手房市场走势，业内对于今年“金九银十”市场回暖也满怀期待。然而南京网上房地产统计数据显示，9月1~14日，南京二手房仅成交1154套，日均成交仅82套。二手房市场不仅没有回暖迹象，相反还有继续下降的趋势。与8月份相比，9月上半月日均成交82套，比今年成交量最低的8月份日均成交88套还少了6套；与2010年9月同期相比，今年9月上半月成交量更是下降了约五成。无论环比同比，当前南京二手房市场走势都不容乐观。

　　“今年的‘金九’根本不可能出现了，像去年那样市场反弹的情况也不可能出现。”南房置换总经理郑宏伟说，9月份以来该公司各项数据显示，当前的市场走势与去年同期完全不一样，市场没有明显回暖迹象。中广置业集团副总裁韩俊说，从该公司9月份的数据看，市场总体和8月份差不多，没有反弹迹象。

　　降价范围扩大 主城二手房价格也开始回落

　　受新房降价冲击，加上调控政策影响，9月南京二手房价继续小幅松动。

　　据南京某家居网统计数据显示，9月上旬南京二手房挂牌均价为12784元/平方米，相比8月上旬的12943元/平方米，每平米单价下降159元。建邺、江宁、浦口和下关9月上旬挂牌均价分别较8月上旬每平米下降374元、379元、367元、720元。值得注意的是，除了江宁、江北和建邺等新城区，下关等主城区也出现了降价的迹象。其中，浦口9月上旬挂牌均价7720元/平方米，是今年的最低点。

　　“降价的范围明显扩大了，连主城的二手房价格也开始松动了。”郑宏伟说，一方面越来越多的房主接受砍价，而且让价的空间明显比之前大；另一方面，部分真正想买房的房主，由于房子长期卖不出去，开始主动下降挂牌价。从以往的经验看，主城新房源少，受新房降价冲击有限，主城房价是楼市调整期最抗跌的，但是，由于调控周期长，主城房价也扛不住，短期内必然受到影响。

　　链家地产市场部经理舒莉莉认为，9月份以来南京新房正在加大降价力度以换取销量，这将影响二手房市场的价格预期。预计在市场淡季延续的情况下，如果新房价格出现普遍下降，二手房价将被进一步拉低。

　　后市分析

　　市场回暖遥遥无期

　　为什么同样是宏观调控，去年下半年楼市就能出现明显反弹，今年却仍旧持续低迷呢？韩俊认为，一方面是今年的调控政策相对更有效，去年没有限购令，而且到银行申请房屋贷款也比今年容易多了，限购令加限贷的共同作用，导致有钱人不能买房，需要贷款买房的人却买房难；另一方面，二手房价格虽有下调，但十分不明显，只有局部区域出现小幅度的调整。“同时，今年的租金上涨却非常明显，房主在卖不了高价的情况下更倾向于将房子出租。”他说，再加上CPI居高不下，期望二手房价格大幅下降是不可能的。因此，“如果政策不放松，房价又没有明显下降，楼市就不可能回暖。”

　　郑宏伟认为，四季度南京二手房市场走势要分两部分来看：一是新城区，可能会出现量价齐跌的现象，因为降价会引发更多购房者的观望；二是主城区，房价会出现小幅下降，成交量可能会保持平稳态势。对于购房人而言，结婚族等刚需群体遇到合适房子即可出手。