灵活买赠、分期首付、多项目推出超百万元优惠

        进入“金九银十”，观望大半年的北京别墅终于开始显著放量，亚豪机构统计显示，9月份将有超过10个新老项目推盘，面对“限购”后的有限客户群，开发商也纷纷以降价、附赠面积、车位、毛坯变精装等形式各出奇招争抢客源。但“金九银十”能给受“限购”影响最大的别墅项目带来多大收获，也正如这些项目大多“最终价格未定”的现状一样，巨大的“不确定性”仍然笼罩着别墅市场。不可否认的是，抱着对2011年“金九银十”最后一拨儿销售行情的期待，萧条了大半年的别墅市场也已经打定主意“背水一战”，京城楼市别墅客群的争夺，在9、10月中将打响最为激烈的“肉搏”战。

        ●楼盘动态●

        10余项目入市争抢“金九”

        老项目大放折扣、新楼盘“三缄其口”

        北京别墅项目在进入到三季度后，终于迎来了2011年的开盘高峰期，具体到9月份，统计显示共有鲁能格拉斯小镇、誉皇殿、京基鹭府等10余个别墅项目将集中入市，实际上个别项目早在去年底便取得预售许可证，但遭遇今年2月“限购令”后不得不将推盘时间一拖再拖。

        开盘延无可延，面对依旧不够景气的整体别墅市场，开发商又如何来吸引高端购房群体呢？在品质不断比拼的竞争外，价格调整也成为了一大促销“法宝”。统计显示，目前北京别墅市场（除小产权和周边项目）在售项目达90个，待售项目26个。而9月打折优惠的别墅共49个，占整体项目的42%。其中，昌平区域很多楼盘的折扣力度很是吸引人的眼球，珠江·紫宸山(论坛)、东方普罗旺斯、御汤山(论坛)等高端项目的最高优惠均达到百万余元，受人关注的昌平别墅金科王府在8月开盘后更是推出全款93折的高折扣。来自中央别墅区的财富公馆·御河城堡最大的优惠更达到两百余万，开发商诚意之组“足”，为近年来别墅市场所罕见。

       “进入秋季，北京别墅迎来一年最好的风景季节，而金九银十也向来是一年最好的销售旺季，虽然市场仍不看好，但若再不推盘，今年便已无望，而有些项目的销售更决定着其北京公司在集团的地位。”业内人士如是说。

        面对限购后的有限客户数量，各开发商本轮推盘也想尽奇招争夺客源。以近期将开盘的誉皇殿为例，给出150万元/户（开发商报价）的精装修标准，一般而言，别墅项目的消费人士希望个性化、均是毛坯交房，该项目称是“批量装修、为业主降低成本”。

       “面对整体经济环境和楼市限购政策，我们开发商只能适应，想办法帮助客户。”誉皇殿开发商长江实业董事郭子威接受采访时表示，项目本次还特别提供国内首创“特长灵活分期付款方法”，即首付20%，便可签署合同，第二期(楼价10%)：2012年3月31日前及2012年9月30日前分别付清10%，最后的60%可以在2014年入住前付清或按揭。

        他表示，这样做是为了让买家资金周转更灵活，理财更具弹性，买房后在短时内可以把一部分资金用作其他投资。

        此外，如鲁能格拉斯小镇、京基鹭府、金科王府均不同程度的赠送庭院、花园、地下室等。和本轮楼市行情相一致，开发商对价格也抱有“不确定性”，如誉皇殿、中海尚湖世家(论坛)、首创·澜茵山(论坛)、金隅翡丽(论坛)、京基鹭府、燕西华府(论坛)等过半项目均未有报价或未确定最终报价。

        ●结构变化●

        房产投资由“热钱”向“冷钱”转变

        目前财富人士买别墅更倾向于保值

        今年2月，北京出台全国最严格“限购令”，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。这一政策直接导致北京别墅销量大幅下滑，因为购置别墅人士多是第三甚或第四次置业。

        机构统计数据显示，8月北京别墅市场价成交195套，虽环比上涨12.72%，但与去年同期相比则大幅减少95套，同比下跌32.76%。

        但市场也在发生着微妙的变化。虽然符合购房资格的人数已大幅减少，但在目前国内投资渠道偏窄的情况下，通过多个月寻觅后，也有一些投资人士将目光返回到高端住宅市场。虽然本身受到限购，但还是可以通过各种渠道，如以亲戚或公司名义购房，采访中了解到，颇具代表性的是，目前更有相当部分是父母为80后刚成年或即将立业的子女提前购买别墅物业，这部分群体目前几乎占据了北京别墅成交中近两成的比例。

        亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，随着金九银十传统意义上房产销售“黄金时段”的即将到来，对于景观要求较高的别墅项目多会选择这一季节进入市场。而从需求方面来看，虽然近期深度调控的压力使得别墅市场也受到一定影响，但是从长期来看，面对资金缩水，资产泡沫日趋增大的经济环境，财富阶层必须寻求资金避险渠道，别墅的稀缺与保值增值功能势必得到青睐。

        而另一位资深别墅营销专家，东汇置地投资管理有限公CEO 刘东的观点在时下也颇具代表性，他表示，和以往追逐房价大涨有所不同的是，如今很多财富人士在资产投资管理上更倾向于“保值”，他们不求赚大钱、只要不亏钱的投资渠道就能接受，也即由“热钱”向“冷钱”开始转变，而高端市场如豪宅仍是抗通胀、保值较好的投资品。