“大不了不做房地产了。”

本轮房地产调控已一年有余，且力度层层加码毫无松动迹象。时至今日，在偿债成本过高、楼盘销售遇阻等层层重压之下，大量中小房地产企业将在未来数月以各种形式退出房地产业。林先生就是其中的一个“样本”。

房地产市场的秘密游戏

林先生是来自厦门的众多小房企掌门人之一。一年多前，也就是本轮房地产调控起始期，他以1亿元自有资金操盘一个房地产项目，地价3亿元。

彼时，根据规定，开发商已经不能通过银行贷款获得土地款，他无奈以36%的年利率向民间高利贷借款2亿元，拍下该地块。

谁料到，更严厉的信贷政策接踵而至，以土地抵押向银行贷款的希望瞬间化为泡影。

在年支付利息高达7200万元的窘境下，一年多过去了。今天，林先生的项目没有任何开工计划，却已经支付了超过1亿元的高利贷利息。

但记者在调查中发现，如果仅仅是信贷紧缩，林先生的项目还不至于搁置到今天。通过细算一笔账，开发商在房地产市场的秘密游戏浮出水面。

“在楼市热销的周期，开发商拿地时对地价的测算是基于房价上涨而得出来的。”林先生表示。比如一个地价3亿元的项目，15万平方米的建筑面积，楼面土地价是2000元/平方米，加上2500元/平方米建筑成本（包括市政、公共设施、绿化），各种税收成本约1000元/平方米，如果加上高利贷融资成本折进来的1000元/平方米，其总成本就在6500元/平方米。这还不包括一些设计费用、销售代理费用等。

去年拿地的时候，周边房价是6000元/平方米，而他对前景的估计一定是未来可以卖到至少8000元/平方米才有利可图。但不幸的是，宏观调控到来，房价没有任何上涨的迹象。这才是林先生项目搁置，或很多项目未来可能烂尾的真实原因。

当记者询问林先生“如果房价在未来一年不上涨，他会如何选择”时，他笑称大不了不做。