限购、限贷等一系列限制性政策何时会退出房地产市场，“限购令”会向哪些二、三线城市进一步铺开？昨天，由上海易居研究院所做的一份《限制性住宅市场专题研究》预测，新增限购的城市数量将极可能为10个左右；若经济下滑速度超过政府预期，也会促使房地产调控政策松动；预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。

　　短期限制性继续从严

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在对《专题研究》作解析时指出，当前，在尚未限购城市中，有三类城市有可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等。

　　第二类按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市（比去年涨6%以上，环比涨0.3%左右）：主要有岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、常德等。

　　第三类是北京、上海、广州、深圳周边中小城市：这些大都市实行限购后，部分自住、投资、投机需求涌入周边城市，导致这些城市的房价上涨偏快，比如珠海、惠州、廊坊、昆山等。

　　“我们预计，国家将以第三类为主要考虑因素，同时兼顾第一、二种因素，来选择将要新限购的城市。 ”杨红旭预测，总体而言，由于这些城市中大部分的住宅市场正在降温，房价涨幅总体趋缓，所以最终实行限购的城市数量将会比较少，预计不会超过20个，极可能为10个左右。

　　明年部分城市或放松“限购”

　　记者注意到，今年1月的“新国八条”中的措辞是：“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，也即中央承认限购只是暂时的权宜之计。

　　杨红旭就此认为，按当前市场走势，下半年全国住宅市场还将继续降温，保持调整态势，尤其是下半年将迎来房价拐点，房价只要保持基本稳定或小幅下跌半年左右，政府就会认为调控效果显著，也就会适度放松限制性政策。另外，如果经济下滑速度超过政府预期，也会促使房地产调控政策松动。

　　“在中央正式放松或取消限购令之前，部分地方政府将会抢先行动，尤其是自认为房价并不算高的中西部城市，因为地方政府并不愿看到土地出让金和房地产税收大幅减少，也不希望楼市低迷拖累地方经济增长。 ”

　　有关专家指出，在已出台的限购文件中，部分城市如贵阳、济南等，明确提出政策有效期截至2011年12月31日，南宁规定截至2012年2月29日。因此，预期明年将有部分城市放松或取消限购措施。

　　2015年形成“两条腿”格局

　　有专家指出，从长远看，我国重在构建住房供应的“双轨制”，即逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。业内人士指出，至2015年末，我国将基本建成保障性住房体系和商品房体系，形成“两条腿”协调走路的良性格局。届时，对于商品住宅市场限制性措施，多数都会明显放松或者取消。

　　“然而，这并不意味着根本没必要再对商品住宅市场进行调控。 ”杨红旭表示，首先，出于人均建设用地紧张的资源劣势考虑，在一定程度上限制别墅用地等低密度住房用地供应，重点引导发展中小户型的政策，还将长期存在。

　　 商品房价格具有波动性大的特点，为了防范楼市泡沫，对于投机性购房需求的抑制将是长期的，只是需要优化手段，应少用行政手段，多用经济手段，比如增加住宅持有环节税负（房产税或物业税），完善资本利得税（从严征收个调税、土地增值税，增加遗产税）等。

　　再次，商品住宅有时会受多种因素影响而大幅上涨，为了紧急应对这种情况，未来仍会出现部分限制性政策。