保障归保障，市场归市场

　　未来中国房地产市场将会形成两大阵营：政府控制的保障房和开发商云集的商品房。一方面，房地产“绑架”中国经济的趋势暂难改观，另一方面，商品房市场的游戏规则将会发生变化。

　　在限购政策的背后，实际上很多银行都采取了限贷的政策，并且取消了首套房贷款利率优惠的措施。这无疑加大了中小购房者的成本。

　　对开发商而言，今年不断紧缩的货币政策导致从银行贷款利率很高，而且银行对房地产贷款进行的企业评级、企业规模、企业现金流门槛都明显要比以前高，从而不得不转向房地产信托等其他融资渠道。

　　来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。

　　但是，银监会对此将银行审批权由事后报备到事前审批，将信托的审批卡住，进一步对房地产开发商进行资金控制，令房地产开发商的资金成本加大，在未来预期房价走低的情况下，开发商不得不减少利润，从而有效地减少了流入房地产市场资金的杠杆风险。

　　不管是投资者还是开发商，从银行获得资金进入房地产行业的机会已经变得越来越难，政府已经切实把银行资金与房地产行业之间的闸门慢慢缩紧。

　　结合今年年初从严的信贷政策，可以看出政府正在试图给银行“减压”，有意识将银行的资金逐渐从房地产领域抽出，转移到其他经济领域，并建立低收入家庭归政府管、中高收入家庭归市场管的格局。

　　如果这个蓝图能够实现，那么将是保障房与商品房共存的局面。政府是保障房的主导者，重点解决低收入家庭的住房问题。而商品房市场将是由政府慢慢地放开，最终回归到完全市场化的状态，政府将不再动用“限购”这样赤裸裸的行政手段，最多是运用利率和税收政策。

　　那时，压抑许久的商品房必将像开了闸门的泄洪道，不仅房价回到市场化的轨迹中，同时也成为政府补给保障房的有效资金来源，只不过，不管房价的上涨与下跌，银行资金在其中的比例只会越来越小。