如今，在福州楼市上，我们再度看到了“售后返租”的身影，“售后返租”缘何重现福州楼市？投资者又应该如何选择？

　　现象：“售后返租”重现江湖

　　“游艇泊位空降福州，具有50年海域权，带5年租约发售……投资店面，不如投资海洋地产……”早在6月初，厦门某游艇会就打出了这样的宣传，空降福州寻找客源。据了解，这些游艇泊位，宽度在8到40米不等，价格则在100万到600万之间，其中又以16~25米的泊位为主，价格在200万至300万之间。最值得注意的是，它们身上还带着5年的租约发售。

　　而在近日，位于平潭的某超五星级酒店式公寓也宣称，“最高8%返租回报率，5年内回本近半！”记者了解到，该项目共设50m服务式官邸、100m要员接待馆、200mCEO会客厅、400~700m总统级会所四大类型，兼居住、度假、接待、洽谈、投资多项功能于一体。“其中，8层以上的纯住宅类酒店式公寓享受70年的产权，既可以自住亦可以返租，8层以下必须统一经营，产权则为50年。”该项目营销人员称。

　　分析：

　　淡市之下“权宜之计”

　　“售后返租，是投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来的三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为8%~12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。”天知营销总经理陈少鸣告诉记者，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。

　　之所以售后返租又有所抬头，关键的因素在于当前的市场环境，在银根缩紧、传统融资渠道受到限制的背景下，企业开始寻找新的资金支持。

　　高回报之下必有高风险

　　“你拥有你的产权且不需要亲自经营，坐等收钱，可谓省心省力”，这是售后包租类产品为投资者描绘的理想图景。

　　然而，高回报必定伴随着高风险，“售后返租”背后的巨大风险也不容忽视。上世纪90年代房地产市场上售后返租带来的风险还历历在目，更值得投资者持有警惕态度。“事实上，这种所谓高回报的投资，最大的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越 ，高风险自然也越大。”业内人士称，因为对于投资者来说，实际上真正的收益如何并不由自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，目前谁也说不准。有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。

　　此外，业内人士还分析到，“在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节的方方面面，对开发商的综合运营能力要求极高。”而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者本身就总是一对深刻的矛盾，很难实现两全。

　　提醒：

　　充分估量再做投资决定

　　在当前的政策下，住宅投资已经受限，而对于投资者而言，投资商铺、酒店式公寓或者其他投资项目前，要对其风险进行充分的估量，之后再决定投资去向。

　　业内人士提醒道，大的经营环境决定小商铺利益，要观察这个商铺所在的商圈是否有红火的可能，包括整个区域的商机与周边人口密度的大小。此外，群众消费水平的高低、经营的行业在当地甚至全国影响范围的大小以及交通是否便利都有很大关系。

　　此外，实力雄厚的开发商，在资金运营上相对实力较强，同时他们对于主力店的招商能力也较为卓越，而优　质主力店的进驻，可以利用他们原有的集客能力既为购物中心带来更大商机，也可以为购物中心奠定形象基础，是商场今后顺利运营的主要因素。