随着深圳“限价房”不断推向市场，在龙华、观澜、西乡乃至南山等不少片区都出现一、二手房价格倒挂的现象。在“限价房”的倒逼之下，加上二手房交易税新政下月实施，近期深圳二手房成交出现一定议价空间。业内人士认为，随着一、二手房价的松动，深圳楼市或将迎来拐点。

　　房价“新不如旧”

　　随着“一房一价”政策的落实，深圳不少楼盘都遭遇政府限价，以低于预期的价格入市。如本月中旬，位于龙华片区的水榭春天三期开盘，新房均价为2.1万元/平方米，而该楼盘前期入伙的二手房源报价则高达2.5万元/平方米左右，一、二手楼房价倒挂现象明显。

　　出现一、二手房价倒挂现象的楼盘不仅出现在龙华，观澜、西乡乃至南山都陆续出现。如招商观园开盘价比同一片区同为招商地产开发的招商澜园尾盘售价要低，西乡桃源居·首府二期开盘均价低于1.4万元/平方米，而该楼盘5年左右的二手楼盘放盘价普遍在1.5万元/平方米，位于蛇口的招商雍景湾开盘价更是比同片区楼盘价格低约1万元/平方米。

　　世联地产高级研究员王军鹏表示：“一、二手房价格倒挂，往往是市场开始整体转向的前兆。2008年深圳楼市回落，就是从个别片区一、二手房价格倒挂开始的。”

　　二手房议价空间增大

　　数据显示，全市二手房周成交量在连续三周回落后，近两周开始止跌回涨。世华地产成交系统统计也显示，近两周成交量有所回升。究其原因，主要是7月11日起，“二手房交易按评估价征税”政策的出台，令部分置业者加紧了置业步伐。

　　而二手房业主则加紧出货，大多能接受一定幅度的议价空间。来自地产研究机构的监测数据显示，上周业主加紧“出货”，市场上“返价”变“议价”。深圳二手房交易“按评估价征税”出台后，部分置业者走出观望加紧了置业步伐，令成交量小幅上升。而部分出售意愿较强烈的业主，也在加紧“出货”。一位地铺经理介绍，部分有资金周转等需求的业主，因担心7月11日后手中持有的物业不好出手，心态也不再强势，往往有5%左右的议价空间，个别片区甚至达到10%。

　　楼价走势发出转向信号

　　业内人士表示，一、二手房价倒挂现象通常发生在市场整体回调的过程中。从历史看，一、二手房楼盘价格倒挂零星出现并呈蔓延之势，往往预示着楼市整体回调近在眼前。

　　2008年，深圳房价大幅回落。起初，只是佳兆业、万科少数几家开发商降价促销，也出现过上千人冒雨排队购房的场景。当时，在南山后海、宝安龙华等地就出现过“新房不如旧”的房价倒挂楼盘。随后，全市房价大幅下挫，年度跌幅超过30%。

　　“楼市回调，首先是开发商先动。因为开发商手头存量大，又有加快资金周转的要求，而小业主对市场判断一般都是跟随开发商，加上手头只有一两套房，压力不大，往往是"后知后觉"。”业内人士表示，楼市是一个整体，二手房评估征税使交易成本提高，可能分流部分客户到一手房市场，这正是开发商促销见效的机会。

　　一位资深地产人士认为，其他开发商跟进的可能性很大。首先，政府调控的意志坚决，政策有力，开发商靠捂盘扛过去的可能性小；其次，从企业赢利角度看，薄利出货，回笼资金，再低价拿地，良性循环，比捂盘不动，企业更主动，收益更多。万科就是一个成功的典型。