2011年上半年，不断出台的宏观调控政策彰显了中央政府楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用，房地产形势也有所转变，楼市传统销售旺季“红五月”未再现火爆，购房者持币观望的情绪延续，有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售，但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离，入市时机琢磨不定。本期，房报记者邀请沪上六家知名机构为您解析下半年楼市谜局。

　　问：当前楼市面临的主要压力有哪些？

　　赵炎：目前楼市的主要压力分为四类：一是通胀和货币紧缩压力。下半年CPI依旧维持在5%以上的高位时，加息和上调存款准备金率的步伐就不会放慢；二是保障房上市压力。今年前5个月，上海保障房开工585万平方米，开工率达39%，其中经适房已开工124万平方米（约2万套），动迁安置房 （限价商品住房）已开工461万平方米（约5.8万套）。预计今年上海各类保障房竣工量要超过17万套。三是房地产政策压力。中央已经把2011年作为房地产调控之年，政策绝没有放松的可能。

　　比如上海就在酝酿出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》；又如上浮首付比例和房贷利率；此外诸如提高资本金比例，收紧房地产信托都是潜在的政策压力。四是库存积累加剧和库存结构压力。截至5月底，上海市场上的可售住宅套数、可售面积创26个月来的新高。同时预计下半年潜在可上市量会继续放大。下半年市场库存压力不容小觑。同时上海主要的住宅库存是较大户型，存量可售新房的套均面积达到了近145平方。

　　王凌： 2011年上半年，调控政策连击之下，楼市成交僵局难破，呈现出被压制、波动和不确定的态势。

　　半年来，楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变，刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。不过很明显，限购、限贷、提高利率等调控政策产生的效果，已经超出了对投资客的影响，甚至波及到了部分自住需求。与此同时，政府打击 “捂盘惜售”，从多方面收紧银根，开发商资金链渐紧，中小房企面临 “失血”危机，现金为王成为越来越多房企的共识。而银行的惜贷，一方面让资金面临断顿的开发商开始四处融资，受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出高额的利率用来信托融资；另一方面，部分开发商大力度打折，加快推盘节奏 “以价换量”，价格下行的压力正在增加。