随着楼市调控的深入，跨界经营商业地产成为不少开发商的应对策略，而高端影院尤为开发商所热衷。近期，部分商业地产企业进军院线的步伐骤然加快，世茂集团更将影院作为核心发展目标。

　　究竟，高端影院有何魔力？

　　投资院线

　　作为商业地产布局的重要一环，不少开发商已开始落子电影院线。万达、世茂股份等房企高调表示将斥巨资投资影院产业。

　　近期，万达电影院与IMAX签订协议，双方计划，到2014年将合建至少75个IMAX影厅，届时万达旗下IMAX影厅将超过100个。而星美院线与宝龙集团、金逸珠江和中粮大悦城的捆绑式合作同样也规模化展开。世茂股份则选择了独立开发院线，根据计划，2011年，该公司将完成不少于10家影院、75块屏幕的规模，5年内银幕数量达到500块。

　　“影院投资是长线，只要方向正确就没问题。”在世茂股份副总裁宋垚看来，世茂股份通过开发城市综合体的发展模式，积极向电影产业中上游发展，打造集制片、发行、放映于一体的完整电影产业链，提升商业地产运营完善度，这或将是未来品牌房企的出路所在。

　　前景诱人？

　　近年来，随着数字影院的兴起，国内电影业处于高速发展期。宋垚表示，“如果把国内影院市场看成一个盘子，现在还有4/5以上的容量需要补充。”她解释，国内影院需求缺口巨大，我国平均20万人拥有一块银幕，而美国却是8千人一块银幕，法国为每万人一块。相关数据显示，2010年，国内电影票房收入已突破百亿元，预计2011年将达150亿元。

　　在良好的市场预期下，商业地产与影院经济的关系耐人寻味。据世贸金鹰电影院经理林向阳介绍，在目前商业地产的所有业态中，“最不愁租”的就是电影院，而且国内适合建电影院的商业地块总量太少。

　　据了解，影院向商业地产开发商支付的租金峰值，已经从2002年票房分成的5%，飙升到如今的20%，商业地产开发商意外地成为中国电影产业迅猛发展的最大受益者。更何况，影院建设将为商业地产项目带来客流，提升商业地产项目的价值，商业地产项目则为影院提供了高质量的观影人群。

　　混合经营

　　既然开发商能坐地收租，轻松过上“地主”的好日子，又为何纷纷来趟这浑水呢？

　　事实上，开发商跨界经营高端影院，大多是“嵌入式经营”。厦门金逸电影城一位管理人员告诉记者，影院初期投入高，加上租约动辄15年，很难像经营零售业一样“来去自如”。而在国内电影院的收入中，票房分成占绝大部分。一般而言，制作、发行方和电影院各得票房总额的50%，扣除诸多管理成本后，再交纳高额租金，赢利难以保证，于是许多影院希望通过捆绑的方式与开发商结成共生体。

　　记者了解到，目前业内较为典型的跨界同盟包括金逸珠江和中粮的大悦城、博纳影业和茂业集团、星美院线与宝龙集团等，甚至连国内影院大佬中影集团也不愿单干。

　　同样，开发商也离不开高端影院。业内人士算过这样一笔账，万达影城每年交给万达集团的租金，只能勉强够得上万达集团买地建设投资的利息。但是有了万达影城，其商业项目中的其他业态租金平均增长了50%。

　　另外，如果影院不堪租金重负撤出，屏幕、座椅都一起带走，“由于影院的场地一般都是在项目开发时预定的，开发商很难将其改造后租给其他的商业业态，影院经营的压力就会转移到开发商身上。”中影影院投资有限公司总经理邢惠斌说。

　　“商业地产与影院之间一荣俱荣，一损俱损。影院项目选择的关键，并不是选择商业地产本身，而是选择开发商。”在邢惠斌看来，将来影院投资者和开发商之间将形成相对稳定的战略同盟，采取定制化的方式发展影院，既能降低风险，又减少了交易成本。

　　“影院的选址跟商业地产类似，与当地的人口总量、消费能力、经济发展水平息息相关。”万达院线总经理叶宁告诉记者，业界也不乏独立运作高端影院的开发商，这便多了一份挑战，就是如何让商业地产优势释放到影院项目中来。