二是房地产调控政策要不要升级？目前要求政策升级的呼声很高，更严厉的新政也似乎呼之欲出。但我认为，现阶段还是不宜操之过急地出台更严厉的新政，而是应该加紧落实已经出台的新政，对市场还是应当冷静地静观其变。去年之所以
房价越调越涨，就是因为每一次都误判市场，错将假涨真跌看成是真涨，结果还没有等到
房价真跌就出台更严厉的新政，导致楼市再度进入观望状态，本来即将出现的降价也被中止而形成一个高位冻结的状态。如果我们现在按发改委的建议实施反暴利法规来调控楼市，势必又会引发轩然大波——如何操、如何执行、如何界定什么是暴利、要不要公布成本等等问题将会层出不穷，必然会分散注意力和影响目前落实新国八条政策的进度。因此，我不久前曾建议反暴利不如加强土地增值税清算，可以达到同样反暴利的效果，却不用大动干戈。还有象取消按揭、调高首次置业首付的做法我认为也是不妥的，这些政策与新国八条并不完全一致，甚至还有些相悖。如果一定要出台政策，只需要从进一步收紧开发商资金链条着手即可，例如严禁境外融资、提高资本金比例和预售条件，根本没有必要停发开发贷款，这几招就可进一步迫使开发商降价促销以回笼资金。
三是楼市未来的走势如何？我认为，如果现在出台更严厉的新政，例如反暴利法规、扩大房产税征收标准和范围、取消按揭或提高首置的按揭贷款门槛等等，会出现适得其反的作用和后果，楼市会重新进入观望状态，已经形成的下行态势将会被中止；如果不出台更严厉的新政，而是进一步落实目前行之有效的限购、限贷以及建设保障房等一系列措施和任务，目前的调控成果就必然会进一步显现。按目前市场的走势和政策面来看，房价是必降无疑的，而且已经开始由暗降到明降、有隐性降价到显性降价，由郊区降价到中心区降价，再由一二线城市降价到三四线城市降价，逐渐形成一种不断递进和轮番降价的态势。一旦形成这一态势，反而要防止房价下降过快，应适当放松对首次和二次置业的限制，但切忌像２００８年救市那样放得太松，而且绝对不能放开对多次置业这类批量性投资需求的限制，否则后果堪虞。因为，如果不适当放开对首次、二次置业的限制，房地产市场就有可能出现有效购买力严重不足的状况，即出现首次、二次和多次置业都不能买房的局面；而一旦放开多次置业的限制和批量投资购房需求，则必然导致房价疯狂上涨。这两种后果都是应该尽量避免的，就像治理堰塞湖一样，既要泄洪排险，又要避免崩堤或抬高水位而造成风险、酿成灾难。
２０１１年５月３１日