保障房建设下月信息公开 地方高息筹资风险浮现

　　高负债融资暗藏风险

　　在地方政府积极吸引民间资本参与保障房建设的同时，融资风险也随之凸显。

　　以贵阳为例，5月11日，中融信托发行的“贵阳义信麒麟苑经济适用住房(含廉租房)项目股权投资集合资金信托计划”因高收益率而广受追捧。据悉，该项目的融资规模为2.2亿，最高收益率为11.5%。

　　对于如此高的投资收益，中国房地产学会副会长陈国强表示疑惑。

　　陈国强表示，保障房的收益率一般在3%左右，而该信托的收益率高达11.5%，两者差距明显。此外，从信托的回收周期来看，上诉信托产品的周期为18个月。一般说来，政府的保障房项目大概在20年左右才能收回成本。

　　对此，该信托项目的负责人解释称，该项目的土地为政府划拨，建设成本较低，廉租房建成后由政府回购，经济适用房可以入市交易，因此能够加快完成资金的回笼，保证投资收益率。

　　据辉瑞投资有限公司高级战略经理黄鑫介绍，信托产品的高收益率可以保证销售，推进保障房项目的融资开展，但另一方面也推高了其融资成本。按照融资收益10%来算，该项目的融资成本将达到2200万元。

　　黄鑫介绍，地方政府求助信托资金，一方面是由于其保障房建设资金的饥渴表现，另一方面，通货膨胀下，银根不断紧缩，地方政府不得不转向资金运用灵活、审批投放速度快的信托资金。

　　不过，信托融资的利息较高，除非保障房项目有较好的收益，否则，信托资金绑定保障房可能造成两败俱伤。

　　记者了解，除了贵州以外，湖北、湖南、内蒙古、吉林等各省份都开始积极向信托求“钱”。在已发行的诸多保障房信托产品当中，仅有20%的投资人是机构，80%的投资人都是个人。由于很多信托公司将投资门槛降低到了100万元，信托产品成了理财的工具。

　　陈国强表示，保障房项目利润规定在3%-5%左右，因此10%以上的融资成本，肯定是要亏的。但是投资者仍然踊跃，背后动因是地方政府给保障房项目配套了大量的商品房和商业开发项目，归根到底，保障房高息融资产品的回报依托的仍然是地方政府卖地的土地财政收益托底。

　　而今年1-4月份，全国土地出让成交同比下滑40%以上，如果全年土地出让收入持续降低，一大批依托政府信用担保的高息投资，将不可避免要面临偿还风险。

　　随着住建部巡查和督促地方公开保障性安居工程项目建设进展，地方政府建设保障性安居工程项目的资金渴求进一步增加，由此带来的金融风险不可小视。（记者 贾海峰 纪睿坤）