回购价更合理保障房不“烫手”？

 　　不过，与土地放量大潮即将来临相比，此次地块出让中出现的老面孔——保障房，似乎更能引起业内人士的热议。

　　“在政策调控的大环境下，保障房作为调控的另一条‘腿’，与商品住宅捆绑出让已是常态，但此次捆绑保障房的出让方式，与先前相比有所改变。”中原地产相关负责人分析道。

　　首先，保障房的比例得到保证。据悉，前后两次出让的6幅地块中，宗地15号-18号地块均应配建住宅总建筑面积10%的公租房，而宗地14号则应配建建筑面积30000平方米的安置房，按容积率2.8计算，占总建筑面积的15%左右。

　　“所以，与以往固定要建几百套的保障房相比，保障房数量更有保证，也符合省政府在《关于进一步加快公共租赁住房建设的意见》中强调的‘年度出让的新增商品住宅建设用地，按照住宅建筑面积不低于10%的比例配建公共租赁住房’的要求。”

　　更重要的是，政府回购单价更为合理。“这次土地出让中所有保障房的回购单价均按‘成交时的楼面地价+建安成本（按3000元/平方米计）+3%的利润’确定，与原来每平方米6000~7000元的固定标准相比，无疑更为科学合理。”

　　对此，福州大学房地产研究所所长王阿忠评价道：“一直以来，住宅用地一旦与保障房捆绑出让，开发商出于利润受到挤压的考虑，往往拿地热情较低，但客观事实是，未来保障房的比例还将继续上升，因此保障房回购单价的日趋合理，也有利于激发开发商的拿地热情。”

　　记者点评：保障房的占比逐渐增高，一旦成功出让，便意味着未来楼市将涌入更多保障性住房，以此平抑楼市，而回购单价的日趋合理，是否能够拉近保障房与商品房的距离，让楼市能更稳健地“两条腿走路”，令人期待。

　　平衡结构：

　　纯住宅批量入市仍是“香饽饽”？

　　那么，保障房回购单价日趋合理后，此番纯住宅用地集体亮相，在调控政策“主攻”住宅市场的风声鹤唳下，能否得到开发商的青睐，回归住宅楼市？“前后两次共推的6幅地块中，有5幅是纯住宅用地，这种情况自楼市新政以来的确很少见，不过个人认为这主要是沾了保障房的‘光’。”王阿忠认为，之所以此次主推纯住宅地块，与政府亟需完成今年的保障房任务有关，推纯住宅用地，即可直接增加保障房面积，但即使回购单价趋于合理，在调控步步紧逼，住宅市场或将受到进一步限制的情况下，开发商是否“接招”，还得看地块的具体情况。“与往年相比，今年土地市场的热度明显降低，开发商拿地大都趋于理性，况且保障房捆绑出让的形式，进一步压缩了开发商的利润空间，自然更考验其能力。”零距离营销总经理助理林明表示，因此现在开发商拿地时，也在掂量自身实力，而一些实力不足的开发商，或许就因土地储备不足而黯然离开，新一轮地产洗牌就从土地开始，尤其此次的纯住宅用地，将更能反映出开发商对自身的权衡。

 　　记者点评：自调控以来，土地市场风向也随之转变，商服用地和商住用地受到开发商热捧，而纯住宅用地则阴晴不定，此番土地市场主推纯住宅用地，也有利于土地市场上“商”与“住”的平衡，进而对楼市带来积极的影响。