借“限购令”拉抬租金 多种因素推高房租

　　在业内人士和租房者看来，有不少因素在推高房租：其一就是有中介公司炒作“限购令”借机拉高房租。一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求。

　　“房子不好卖就涨房租，已经成了中介的惯例。”一位不愿透露姓名的业内专家表示。老房客被高租金吓跑，新房客接踵而来，又为中介带来一笔佣金。如此划算的买卖，涨价怪事频现也就不足为奇。近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段。中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。

　　“结构性短缺”也是房租上涨原因之一。业内人士表示，许多大城市租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡：中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。也正因此，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

　　从通胀的角度看，至少有两大因素推高租金：一是各类生活消费品价格明显提高，二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

　　“一些人把租金上涨归因于‘限购’，是不正确的”，北京中原地产市场总监张大伟表示，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。

　　“认为限购政策对房租没有影响的说法是缺乏依据的，限购政策也会导致房屋租赁价格一定程度的上涨。”中国人民大学城市规划与管理系叶裕民教授持有不同观点。他认为，其一，房屋租赁和房屋销售互相具有非完全替代品属性，房屋销售市场和房屋租赁市场是两个联动的市场，其供求关系可以相互转化，一旦住房销售市场的需求受到严格限制，部分市场需求，特别是住房的刚性需求部分将必定转向房屋租赁市场，从而提高房屋租赁价格。

　　其二，限购政策同时限制了以再次出租为目的的投资性需求和投机性需求，而限制投资性需求势必减少房屋租赁市场的增量供给。综上两点，限购政策对租赁市场的影响是在增加需求的同时将少供给，如果保障性住房建设不能迅速跟进，双重因素将导致房屋租赁价格较大幅度上涨。

　　“过高的房价成为改善居民住房条件、严重影响城市健康发展的一大障碍。”叶裕民表示，通过经济发展和产业转型提高居民收入水平。房地产市场价格的高低是通过房价收入比来衡量的，当一个城市的住房价格脱离了城市居民有效购买能力时，就可以认为该城市房价过高。城市经济学认为，合理的房价收入与家庭年可支配收入比是4：6。但是长期以来，中国的收入分配政策不利于提高低收入阶层的收入水平，导致中国城市普遍存在收入差距拉大，收入结构呈现金字塔型，大部分居民收入远未达到能够购买住房的收入水平