退房率高涨增加库存压力

       销售的低迷则进一步增加了库存积压。

       从五一小长假的销售来看，北京市房地产交易管理网数据显示，五一假期全市新建商品房网签1190套，同比跌35%；二手住宅网签214套，同比下跌近69%。这意味着按照这个速度，楼市库存积压还将进一步加大。

        与此同时，楼市退房率还居高不下。

        5月5日，北京市房地产交易管理网公布的信息显示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房产中介公司，退房率全部达到或超过10%。其交易量最高的5家中介链家地产、我爱我家、鑫尊地产、中原房产、21世纪不动产的退房率均达到或超过10%。其中，我爱我家的退房率最高，达到20%。按照以往的市场规律，正常的退房率每月应该在5%左右。

        链家一门店负责人告诉记者，今年以来，随着京十五条落地，楼市调控政策不断，严重影响了购房者的信心，是造成直到4月份退房率仍居高不下的主要原因。“当然，也有购买资格和贷款政策的变化，导致一些意向客户丧失资格不得不退房，以及一些中介公司不规范操作导致的退房。”该负责人说。

        社科院看空楼市销售

        不过已经有一些嗅觉敏锐的开发商已经感到危机，5、6月份，一批新项目正计划着集中上市。

        在北京市场，住总万科·金域华府、金隅万科城、SOCO公社等多个项目都选择在5月中下旬或6月开盘。据记者了解，大多数上半年待开盘却一直“按兵不动”的开发商，计划最多扛到6月份，都将集中入市。

       不过目前市场需求并不看好。

        根据社科院蓝皮书的分析，从全国来看，每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少，刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。其次，房价仍然太高也是社科院认为市场将持续低迷的一个原因。

       社科院蓝皮书称，从目前的房价和收入关系看，2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7，即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。

        同时，社科院对不同的收入层次进行了细分，其中低收入户、中等偏小户等近60%的家庭房价储蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能够形成储蓄的最多30年，这就意味着至少60%以上的家庭在现在这样的市场上是无力购房的。

        “这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。”社科院专家李恩平说。