以限购、限价、限贷为主要特征的“限”字系列调控措施已经持续了三个多月，房地产市场运行态势值得关注。

　　从季度走势看，虽然政策调控力度空前，但房地产市场在季度走势上并没有出现所谓的“量价齐跌”现象，而是整体表现出“量跌价稳”的走势。

　　短期走势似乎更加说明问题。中房研协发布的《中国房地产市场研究周报》显示，上一周二十重点城市成交面积总量为235.46万平方米，环比上涨33.07%，已经连续两周15城市成交面积环比上涨，市场短期成交反弹态势明显。

　　把视线再拉近一步，上海五一假日房展出现了久违的火爆，楼盘打折较少，但看房参与者趋多。市场预期正在冲破楼市调控所形成的僵持局面。事实上，作为限购重点城市的上海，楼市观望在逐步松动，而一些非限购城市的楼市则一直受到投资资金的追捧。无论是季度行业走势，还是短期周度成交数据，亦或是假日房展的感性认知，都说明楼市又一次开始了回暖之旅。

　　与楼市回暖相对应的，是国家有关部门已经开始酝酿新一轮的调控政策。首先是发改委《商品房销售明码标价规定》5月1日正式实施，其次是发改委关于房地产反暴利的计划。另外，相关主管部门也在声称针对房地产业的调控政策储备充分，可以随时拿出来。从已出台的政策内容及政策路径看，短期调控政策依然是房地产调控的主要手段和方式。

　　短期调控虽然能够做到起效快，但不利于房地产业的长期稳定发展，负面作用不容忽视。因此，在短期政策与中长期制度建设选择上，有关部门应做有所作为。中长期制度建设虽然有难度，但必须加紧推进。

　　即便平衡好短期调控与中长期制度建设的问题，但依然有更加关键的问题没有解决，即所谓的政策调控，要调什么，以哪个指标为调控对象。如果不顾外部因素，如宽松货币政策导致的流动性过剩问题，城市化带来的城市新增居住需求问题，经济增长、人民收入提高所带来的改善性需求问题，合理的保值增值投资需求等，而是一味地以房价高低作为评判调控效果的标尺，或者是调控开始与结束的开关，那么这样的调控就不可避免走入困境。政府很努力，但市场并不买账。行政资源和手段过度地切入到房地产调控领域，用“堵”的手段打压市场需求，那么市场需求积蓄形成的购买“洪峰”早晚有决堤的风险。

　　应该说，当前政策的调控方向已经在逐步调控，去年6次提高存款准备金率，今年前四个月也提高了4次，再加上几次加息，央行正在不予余力地回收流动性。于此同时，保障房建设也在加快进行，房地产税收改革也有一定进展。但也不得不承认，无论是保障房建设还是房产税试点，其效果都是远水解不了近渴。保障房的实际建设还远远达不到规划要求；房产税试点方案则显得更加保守，并没有触动既得利益者的痛处，仅有的一些紧缩预期效果也在逐步消散。

　　总体来看，当前房地产调控的方向不应是继续加码行政短期调控，政策不应与市场对赌。首先要解决的应是土地财政问题。这涉及到中央与地方税收分配，财权与事权匹配的全局性问题。只有给地方政府事权对等的财权，地方政府才不会为了几斗米而折腰，才能尽量避免畸形化的土地财政。其次，房产税政策要果断向深水区推进。实现存量住房与增量住房一盘棋，统筹征税。再次，保障房建设必须以向全民负责的态度，筹资金、抓落实、重质量、保公平。只有保障房切实开工、切实形成供应，才能在一定程度上缓解市场的需求压力，才能真正实现对房地产市场的有效支持，让市场的归市场，让保障归保障。