随着国家发改委 《商品房销售明码标价规定》于5月1日起正式施行，楼市进入 “明码标价”时代。相比于一手房市场开发商掌控价格表不同，二手房的价格都处在公开挂牌状态，似乎更易执行，但记者昨日走访了多家中介门店后发现，由于沪版细则暂未出，究竟什么是“一房一价”，沪上房产中介对此理解存在偏差。 业内人士也坦言，二手房挂牌价格只是意向性的，“一房一价”的操作难度较大。

　　中介众说纷纭 “一房一价”

　　4日，记者来到位于莘庄南广场都市路上中介一条街， 10多家中介门店的橱窗里，二手房挂牌价都是一房一价。当记者走进这些中介门店后发现，这些中介经纪对于 《商品房销售明码标价规定》似乎仍存在理解偏差。

　　在 《商品房销售明码标价规定》中明确了按照建筑面积或套内建筑面积计价的，应当标示建筑面积单价或套内建筑面积单价。同时公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参造该规定执行。这意味着二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用，一切房源信息必须真实有效。

　　“这个 ‘一房一价’对于二手市场而言实际上早就执行了，我们这里每套房源基本上都标明价格。”房产经纪葛云说。但对于这个定价是否真实有效，是否就是固定不变的，葛云也拿不准主意了， “这个定价基本上都是房东定下来，如果市场好的话，房东可能会跳价，如果市场不好的话，也有议价空间，这个挂牌价格是有一定的浮动的。”

　　与葛云一样，很多房产经纪都无法准确界定“一房一价”。汉宇地产一门店经理坦言，同样一个小区、同样的面积、同样的楼层，由于位置、房型的不同，装修不同，每平方米二手房的单价会相差1000至2000元，一套房子甚至相差数十万元。抛售业主的心态不一样，有的急于抛售，出价会低于市场价。 “这个都没有一个明确的规定， ‘一房一价’现在只能是挂牌价格上体现罢了。”该经理说道。

　　二手房价浮动大执行难

　　对于二手市场执行的明码标价，业内人士在接受采访时也表示，现行的二手房 “一房一价”，与政策要求存在差距。在二手房市场上， “一房一价”政策恐难执行，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质的改善。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前尚不知上海的 “一房一价”细则何时出台，但如根据北京的版本为例，在二手房交易过程中，若按此 “一房一价”的要求，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用，一切房源信息必须真实有效，这对保护购房者权益及规范市场有较大帮助，但其在执行上也具有相当的难度，如何鉴定及监管有待细化。

　　黄河滔也指出，因二手房挂牌价格并非恒定的数据， “一房一价”对其影响有限，他表示，首先二手房的成交价格具有一定浮动性，可由买卖双方议定，经过讨价还价，最终成交价格时常会与挂牌价格不同。其次，中介获取的买卖房源中虽都进行了备案，但业主在交易过程中随时可以根据市场和自身状况再次改变挂牌价格。最后因供需的矛盾关系，目前市场尚处 “卖方市场”，交易过程中购房者受房东引导的可能性较大。

　　明码标价将遏制虚假房源

　　德佑地产研究主任陆骑麟也表示，经纪公司获取的房源中，进行挂牌备案的比例极低。即使挂牌备案受监管而达到全覆盖，也无法改变业主在网签之前变价的行为，毕竟房屋产权是业主的，中介无权限制。若要严格对二手房执行 “一房一价”，挂牌价格则可能从 “业主到手价”涨回 “成交价”。目前住宅还是卖方市场，业主在经纪公司的挂牌价大多是 “业主到手价”，双方所有税费甚至是中介佣金也都是要求下家承担，所以明码标价很可能改变这种现状，促使业主把自身需要负担的税费和佣金加进房价，以 “成交价”挂牌，各自负担各自的税费和佣金。

　　但陆骑麟表示，随着二手房明码标价的执行，一些房地产中介的虚假房源行为将得到遏制。把二手房交易纳入监管，已售房源及时下架，可以有效避免虚假信息对购房者的误导；土地使用年限是决定二手房价格的一个非常重要的因素，公布土地使用年限，有利于消费者对房屋做出更理性的判断。