内外资政策差异，为外资进入别墅领域提供了通道。

　　“外资青睐国内住宅市场，尤其是别墅，制定政策的目的就是阻止外资将别墅当做避风港。”仲联量行北京董事覃晓梅认为。

　　别墅的稀缺与政策限制有极大关系。早在2003年2月8日，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(国发〔2003〕 45号)，其中第四条规定“今后5年内，停止别墅类用地供应。”之后，相关部门再也没有对别墅供地解过禁，但别墅的开发也从未停止过。

　　全经联研究院副院长陈宝存分析说，别墅不断出现的原因有两个：一是开发企业利用之前存量用地进行开发；二是监管部门没有严格落实政策，开发企业通过各种借口，比如旅游地产、变通容积率等，来建设和投资了大量别墅。

　　但存量别墅依然无法满足高端人士的需求。据业内人士统计，截止到2010年，别墅楼盘数量约占住宅市场的15%，开发面积则超过30%。“由于这两年供地数量和中小户型商品比例的增加，别墅在住宅市场中的比例有了大幅减少。”北京大学房地产研究所所长陈国强分析说。

　　别墅供应的减少，恰恰被外资视为机会，之前的“限外令”同时给外资提供了方便。2006年7月，建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171文件)。《意见》规定：购买非自用房地产，必须设立外商投资企业。

　　此后，外资往往通过在内地或者香港成立公司，以名义上的“建设、经营别墅”来实现购买别墅的目的。“也就是说，当时限外令为外资建设、经营别墅留下了通道，规避了现在的限购令。”陈宝存认为。

　　在覃晓梅看来，禁止外资建设和经营别墅这一举措，恰恰统一了内资和外资行为。“由于别墅主要集中在国内开发企业手中，在楼市调控下，外资借内资企业资金不足，进行大规模别墅收购或者土地收购，势必影响楼市的走向。”

　　据了解，国家统计局公布的指数，是一个住宅的全口径统计指数，既包括普通商品住宅，也包括别墅等高端住宅。

　　陈国强认为，外资进入中国房地产业，尤其青睐非普通住宅类产品。“通过收购一些历史用地来投资开发别墅，一旦规模成型，别墅这种高档产品的价格也会拉升楼市的均价。”