城市扩容，催生商业配套的需求，然而，新区因缺乏商业基础常常陷入“有商不旺”的尴尬，如何快速营造繁荣？人们开始寻找有效的突围办法。自“金融街万达广场”受热捧后，“城市综合体”这种开发形态就被视为发展新区商业的一剂“良方”，广泛运用，大量开发。

      目前，福州市规划与在建的“城市综合体”项目超过15个，按照工程进度，他们将在3年内陆续建成。

      这些项目大部分地处新区，属于商业空白区。有业内人士指出，未来福州将形成一个“核心商业区”与多个区域性商业中心共存的格局。而区域性商业中心形成的载体将是这些“城市综合体”。然而，这些载体能否真正带动新区商业走向繁荣，需要时间的验证，我们只能拭目以待。

      城市扩容商业随行

      自古以来，福州“鼓台”两区（鼓楼与台江）是传统商业重地，这里有东街口商圈、台江商圈、“五一”商圈和“万宝”商圈，还有南后街、津泰路、仙塔街、名店街等多条特色商业街，是福州名副其实的“商业核心区”。

      这里的商业面积多达200多万平方米，占据了福州绝大部分消费人群。2010年，福州社会消费品零售总额为1560亿元，其中“鼓台”两区的总额为653亿，占全市41.8%，其零售商业比重之高，可见一斑。

      2010年，福州市区建成区面积从2005年的170.1平方公里拓展到了196.56平方公里，到2015年，面积将扩大到300平方公里，常住人口达346万。

      城市扩容带来巨大的商业需求，为“鼓台”两区之外的福州其他行政区带去利好。在福州规划和建设的“城市综合体”中，有三分之二的项目落户在晋安、仓山、马尾等行政区，还有部分选址在闽侯、福清等县市。

      新区商业谁主导？

      众所周知，商业需要沉淀，而这些缺乏商业基础的区域，怎样才能快速营造商业氛围？于是，人们将希望寄托在“城市综合体”上。因为这是一种组合式的开发形态，运营得好，能快速带动人流，使商业“旺”起来。自从去年“金融街万达广场”火爆销售、开业后，“城市综合体”就被当作是振兴新区商业的一剂“良方”。

      各大行政区政府也陆续引进各种“城市综合体”项目。在已公开的15个“城市综合体”中，仓山区占6个，晋安区、台江区各4个，马尾区1个。

      在分析这些项目时发现，它们不仅体量大，位置还比较偏。他们中规模大的总建筑面积近70多万平方米，规模小的也有20万平方米。按照单个项目平均30万平方米的规模计算，相当于再造15个“万宝商圈”。

      大量开发引发担忧

      在北京、上海、深圳等一线城市，其运营、开发的城市综合体也不过在10个左右，而作为二线城市的福州，需要这么多的城市综合体吗？这个问题引起不少专家和业内人士对 “过剩”的担忧。

      业界的普遍看法是，当一个城市人口聚集超过120万人，GDP总量至少在1000亿元，地方政府的财力达到150亿元，地方政府可用财力达到80亿元时，才能容纳一个大型的城市综合体。不过，也有业内人士指出，每个地方的市场实际情况不同，当一座城市的人均GDP达到4000美元，就具备了起步发展城市综合体的基础。

      2010年，福州GDP突破3000亿元，人均GDP突破6000美元；人口总数（含五区八县）600多万人，其中主城市区（即五区）大约200万人。

      一些专家指出，以目前福州的人口数量、经济体量而言，集中开发15个“城市综合体”，显然是“过剩”的，这意味着今后有些城市综合体会面临“招不到商家”或“没有人流消费”的危机。

      名词解释

      城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体具有功能多样、交通网络发达、具备一定的升值空间以及巨大的社会经济效应等特点。