下半年房价或将区域性下调，一线城市下调可能性远超二三线城市

　　李佳鹏 吴黎华 魏宗凯 北京 上海报道

　　房地产开发商的资金链正越绷越紧——存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示，按照申万一级行业分类，截至4月11日，两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。据此，业内人士预计，下半年很可能逐渐开始区域性的价格下调，一线城市价格下调的可能性远远超过二三线城市。

　　记者了解到，随着楼市调控政策的持续深化及对地产信贷严控，房地产企业的融资渠道急剧变窄，资金链持续趋紧。面对国内房地产企业IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房地产信托政策日趋严格的现实情况，部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。

　　“目前开发企业资金面已出现‘拐点’，由宽松转为紧张。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受《经济参考报》记者采访时说，1至2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%，增幅较去年同期下降53.2个百分点。他指出，这是自去年1至2月增幅触顶之后，一年内连续回落。尤其需要关注的是，开发商资金来源增幅快速回落至16.3%，而去年为25.4%——这也是近十年来的均值。如果说开发商去年并不差钱，降价的动力不强，那么，目前开发商整体上已经比较差钱，而且未来几个月资金面还会进一步趋紧。

　　“现在身边很多的房企已经感受到了资金方面的压力，大家都在绞尽脑汁想办法解决资金这一难题以便渡过难关。”一位业内人士向记者透露。

　　数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产(14.07,-0.32,-2.22%)2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。此外，万科、首开股份(17.38,-0.88,-4.82%)、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

　　Wind的另一组数据显示，可统计的81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团(6.83,-0.15,-2.15%)和招商地产(18.64,-0.86,-4.41%)的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

　　在融资渠道急剧变窄的同时，房企融资成本不断攀高。今年以来央行已三次上调存款准备金率，去年已六次上调，大型金融机构存款准备金率达到20%的历史高位。据测算，每上调存款准备金率0.5个百分点，大约可冻结商业银行资金3500亿元，在连续多次上调后，开发商从银行贷款也越来越难。