读了《中国房价调控未治本》一文，我觉得除了作者谈到的土地财政和货币超发以外，房地产价格持续上涨还有其他因素。必须改变这些推动力量的运行轨迹，而靠行政命令限价往往是行不通的。

        一是房地产中介不中立。这个行业依靠佣金生活，而佣金是与销售或者租金直接挂钩的，中介一屁股就坐在了卖方立场上，卖得越贵越好。本来应该居中、促进交易公平合理的中介利用其信息上的优势，变成了价格上涨的推手。如果中介按照交易面积取费，就会把注意力放在促进交易公平快速开展上，传递更多理性市场信息。那么这个推手的力量可以部分得到削减。

         二是官员考核机制。中国政府因为开支不受议会限制，各级官员只对上级负责，上级考核就成了一个指挥棒，所以就会出现拉闸限电等非理性的、损害多数人利益的行为。对各级官员的考核中指标设计不合理，单纯讲求经济增速，大量靠投资拉动，税收不足时就抓住了土地财政这颗救命稻草。不改革政府的考核机制、不加强对政府开支的民主监督，就不能从根本上解决这个问题。而这正是中国现代社会一个纠结之处——政治体制改革没有规划。

        三是土地出让制度设计不合理。可以改变土地出让政策，来部分遏制政府的不良行为，使之部分回归正轨。比如，可以改变目前政府与开发商一拍两清的交易关系。现在大家都知道，开发商超额利润的主要来源之一，就是从拍得土地到商品房出售期间的土地增值收益。这一部份是全民应得的财富，不应归开发商个人独享（扣除交税部分）。之前政府与开发商之间“一拍两清”，这让开发商有囤地增值的欲望和操作空间；而政府买完这块又去卖那块，不关心开发商的开发进度。如果将土地收入与开发进度挂钩，政府会督促开发商尽快开发销售。再比如，土地出让不必一定遵循“价高者得”的简单模式，而是看谁最能合理利用土地资源，创造出最受市场欢迎的产品。

        四是限购政策。限购政策一出，引来质疑无数，它们该不该执行？当然应该执行。限购是对房地产市场调控的非常手段，目的就是排挤投机需求，使市场回归正常，是必需的，而且需要在一个较长的时期不间断执行。什么时候限购可以退出呢？当经济手段能够保证住房分配的效率时，就可以退出了——具体就是，多套房屋持有者的第二套房屋投资价值大幅下降时。现在的问题是，一方面我们限购了，另一方面我们又限制了二手房交易，其结果只能是多套房屋持有者选择死扛待变的策略，这就为限购政策退出时，房地产价格大幅反弹埋下了定时炸弹。

        所以，一方面应该调整政策增加多套房持有者的成本，比如按照面积递增征收房产税，另一方面要采取疏导措施鼓励这部分房屋进入市场流通。现在的政策存在诸多矛盾，也是其执行效果大打折扣的原因。

         最后，看看公租屋。公租屋建设是必需的，这代表了房屋分配改革的新方向。原来的经适房加上土地财政会催生腐败，不能再搞了。而廉租房适用范围太窄，无法承担国家住房分配改革的重任，只有公租屋可以。公租屋的适用对象应该包含全社会所有成员，价格由市场决定，符合条件的人可以向政府申请租金减免。只有使用的范围足够广，才能去谈改变人们的住房习惯。