住宅地产一统天下不再复存，学习万科好榜样，变成学习万达好榜样。不知是在榜样的影响下，还是什么原因？商业地产与住宅地产倒了个过，一个由冷变热，一个由热变冷。

　　调控政策下，住宅市场虽然还没有出现万户萧疏鬼唱歌的局面，但生存之难使得开发商不在迷恋这块土地，移情别恋大有人在。曾经声称不染指商业地产的万老大去年已经试水，并有在二三线城市布局商业地产的打算。住宅地产商染指商业地产的企业，去年已见端倪，如中粮、保利、金地、富力……

　　有人说，限购令迫使住宅地产商部分投资向商业地产转移，其实在限购令下达之前这些开发企业已经有了布局和安排，只不过限购令更加坚定了他们的决心，加快了他们的步伐。

　　其实比国内开发商来势更凶猛的是外资，据了解仅三月份就有39家外资新投或增投商业地产。诱发外资的动因是：住宅投资受限，人民币升值，二三线城市化提速的重大利好，以及商业地产的价格洼地等等。

　　因为麻烦少，可预期的利益较高，所以现在投资商业地产的有三个特征：一是投资方不仅仅是商业地产开发企业，还有住宅开发企业，国外资金，商业企业自投自用等，可谓是千军万马挤上独木桥，没准谁会掉下来；二是在城市综合体的模式影响下，都在走大而全的路线，大有一场买天下的架势，动辄几十万平方米的体量，有的干脆是按平方公里来计算体量；三是不厌其多，一些小城兴建了很多大型商场、星级酒店，结果是店多人少，商场顾客少得可怜，酒店入住率很低。

　　由于以上三个特征的存在，商业地产会存在以下风险：有实力的外资进入加速了竞争的风险度；盲目地上规模，求数量，结果是商业与需求不匹配，商业不旺，赖以生存的商业地产一定不会有好结果。

　　商业地产不是盖一个交易场所那么简单，也不是各个企业都有万达那样的福气，由沃尔玛这样的大商业企业先出租金后建设。商业地产重要的是业态形成与招商，没有这样的人才储备绝不能染指商业地产。一句话，商业地产不那么好玩！