万科提到的“政府给地和钱”，实际上就是开发商不垫资的代建模式。万科认为，这对于开发商是最好的方式，成本可控；但在实际操作层面，其实也有其他不可控因素。“有个地方，领导视察后给业主名单晚了六个月，因此导致我们积压了六个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题，因此万科尽可能离得远一些。”万科高管表示。

　　这些问题凸显了开发商介入保障房建设的困境。上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”

　　对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。

　　曹舟南并没有详细介绍青岛项目的运营模式，但他透露，目前保障房的利润总体非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差万别。政府虽下达了大量保障房任务，但相关制度的设计不够完善，例如与开发商的合作模式、付款方式、投资主体等都有待明确和细化。

　　目前，中国的公用事业项目融资及其路径选择，有BOT、TOT、PPP三种基本模式，也有基于此演变出来的变异模式，地方政府在引入社会资本参与保障房建设时，也脱不开这三种。

　　BOT，即“建造-运营-移交”（Build-Operate-Transfer），是指政府通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期内向该项目使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交回政府。