北京版的限购政策在2月16日落地，相比国家版及已经出台的部分城市的细则，北京版的调控细则力度更为强劲，特别是当中的限购政策，严格要求外地户籍提供5年以上纳税或社保证明才可新购房产。这样的调控风暴势必会席卷这个地产行业链条，其中最为明显的就是房屋买卖和租赁市场的成交量与成交价格的指数变化。

　　回首刚过去的2010年，有机构统计数据显示：全年房租上涨过快，租金全年均价达到了2618元每套，环比2009年的2215元每套平均上涨18.2%。从数据中分析得出，租金最明显的上涨是发生在2010年5月以后，这恰好与北京限购政策执行时间接近。至此，有部分媒体报道认为是因为限购导致了房租上涨，更是预判在北京出台更严厉的限购后，可能房租上涨加速。这些信号的广泛传播让还将继续租房住的人心里确实非常纠结，《中国联合商报》记者走访市场了解到，租赁市场的价格正在经历着7%-10%的上浮，但是否能由此判断2011年众多准备购房的人持币观望举动导致了并继续影响房租上涨，这需要做多方面的深入分析。

　　房租上涨貌似限购所致

　　预判房租持续飞涨不符合实情

　　众所周知，房租上涨原因通常是多维度的，但2010年房租上涨较快却有三个较特殊原因：一是比较高的CPI,2010年来CPI持续运行在高位，一定程度上使得房租也跟随上涨；二是学生潮的需求上涨，2010年北京应届毕业生租赁需求达到8万人（不含外地来京工作应届生租房需求）；三是房主心理价位提升，相比房价，租金上涨相对缓慢，2010年因为限购，交易市场趋冷，房主更多考虑长期出租的收益。

　　而北京的租赁市场主要由2类人群构成：数据统计显示外地户籍的占比在78%左右，拥有北京户籍的（北京农村户籍、集体户口）占比20%左右。限购政策对北京户籍的新购需求无影响。对外地户籍的影响主要是体现在不能提供5年以上连续社保证明或纳税证明的将不能新购房产。

　　北京版15条限购对租房影响小：

　　不存在购房人群转移到租赁市场

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《中国联合商报》记者表示，从需求分析来看，北京租赁市场的新增需求只有新来京人群，而这部分人群首先目前不是高峰期，毕业生来京高峰期一般集中在7月左右，而外地务工人群一般集中在远郊区对普通租赁市场影响不大。买卖市场转移到租赁市场人群，这类需要非常少，有数据统计显示北京购房者绝大部分都为之前已有房产或者租房人群，只有极少部分买房人群可能考虑到即将购房，而在租约即将到期的时候可能不考虑续约，这可能在给市场带来需求的同时带来新房源。租赁房源将增加，可以预测北京二手房及商品房买卖交易将明显萎缩，特别是二手房交易可能下调接近5成，而本来可能出现在买卖市场的房源很可能转移到租赁市场。调控对大户型的影响更大，而这部分房源的明显增加，将使得租赁市场可能增加的需求消化。

　　租赁市场更为真实反映博弈结果

　　健康发展亟待完善

　　在中国的一线城市房屋租赁市场交易一直很旺盛，同时各种纠纷也层出不穷，政策处于落实阶段还不完善，2月1日执行的租赁管理办法在逐步落实中，北京的区域细则也即将出台。

　　广大市民对房屋出租的纳税意识不是很强，目前除部分大中介公司成交的交易外，纳税比例比较低。相比买卖交易，租赁交易不涉及产权登记，所以备案不彻底，目前北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足总数的20%。这也使得政府难以深入了解房屋租赁市场和科学地分析市场，作出正确的决策，影响房屋租赁市场乃至房地产业的持续、健康发展。

　　作为房产消费的辅助产业，市场供应的租赁房源绝大部分是有多套住房的普通消费者手中的空置房屋。政府主导的公租房等市场在逐渐扩大供应，但是目前绝对供应不高。市场交易环节上相比较房屋买卖，大中介公司并不十分重视租赁业务，而小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价。租赁房屋税收缺少监管，房屋租赁很多为房主与租房者私下成交所以合同等纠纷比较多。未经房地产行政主管部门登记备案的房屋租赁行为大量存在。

　　中国房地产文化促进会秘书长陈运高告知《中国联合商报》记者，租赁市场主要问题是目前我国房屋租赁市场发展整体上还比较滞后，与买卖市场需要协调发展，与租售并举、多渠道解决居民住房问题的要求相比还有较大差距。因此需要整顿的地方有很多，主要需要做的是进一步从制度建设上建立和完善适合经济发展的房屋租赁市场机制，在增加政府廉租房供应量的同时需要通过完善财税政策，鼓励企业和个人共同来增加租赁市场的住房供应。

　　而造成目前租赁市场交易这样不规范和纠纷频出的原因还是一直以来的重买轻租，近年房产市场发展的主要还是在增加商品房供应量上，政府没有加大对房产再流通及租赁的重视度。有关房产的调控等政策目前主要还是在利用金融及调整供应量等手段。在传统的买房置地的政策影响下，中国人与其他国家人对房产的占有更多是从感性出发，而且相比较计划经济时代，更多人由原来对单位的依赖、将社会安全感建立在单位上，变为建立在房产上，这也导致本来应该在租赁市场的供应及需求都转移到了买卖市场。租赁不象买卖，涉及的交易费用不高，而且很多房主的法律意识不强，没有主动登记租赁及纳税的意识。经济的发展不仅导致城市间人的流动加强，拆迁等也使得原来大部分在老城区居住买不起原地新房的老居民考虑租房。房产交易税费主要集中在交易环节，保有环节基本税，这使得空置的成本不高。而在房价上涨过快的时候，房主更看重房屋出售价值的保持，很多房主为了出售方便，避免因为有租约影响出售，情愿空置待售。

　　要改变目前房屋租赁市场的局面，租赁市场有些政策应该跟进，税收政策应该更加合理，政府有关部门应该更多监管交易环节，为交易双方提供更多保障。提供更多的廉租房供应市场，改变消费者买房养老的观念。

　　未来的租赁市场应该形成一种以政府提供廉租房、公租房和政府监控市场民宅租赁为主。居住消费不仅仅以买卖为主，大量的年轻人及低收入者将会也应该以租住为主。

　　租赁市场作为一个没有投机的市场完全反映的是真实的需求与供给在市场条件下搏弈的结果，没有租房者会囤积房源，所以如果房租上涨过快很可能出现租房者外延向郊区，所以房租持续大涨的可能性非常小。在调控政策次序出台后的未来租赁市场将更加发挥调节买卖市场价格与供应的作用，形成新商品房，二手房与租赁三者的良性协调发展。最终的目的的居者有其屋，而不是居者有产权。