节后二手楼市两极分化

　　“新国八条”的出台让正月十五元宵节后重启的广州二手楼市较为淡静，买卖双方陷入观望。而节后广州二手楼市略微显现出两极分化的格局，一方面豪宅价格略有松动，而适合首次置业者的中低价二手楼价格却有所上涨。

　　多人求低价盘业主趁机加价

　　近日，市民刘先生陪一位亲戚在番禺洛溪看房。

         刘先生的亲戚春节前看中了一套距离洛溪地铁站口很近的房子，面积60多平方米放盘价55万元，是楼梯楼的三楼带平台单位，但现在该房的业主已将放盘价升到62万元。记者从市内几大中介行了解到，一些去年新开通地铁的板块，如广州大道北、白云大道北、工业大道北、番禺洛溪等，由于交通便利、周边配套成熟，近期不少买家欲在附近购买小户型或者总价较低的房改房单位，业主则相应地提高放盘价试探市场。

 　　业内人士分析认为，“新国八条”中规定5年内转让的二手房要按全额征收5.5%的营业税，业主很自然地将增加的税费转嫁给了买家，使得一些5年内的二手房实际价格有所上涨。同时，市场对中低价二手房的需求增加也刺激了该类房源价格上涨。一方面由于银行信贷额度收紧，目前首次置业者很难申请到8.5折的优惠利率，首次置业者不得不降低购房的预算。另一方面，一些二次置业者的首付由原来的最低五成上升到最低六成，也迫使他们降低预算，如原先打算购买总价100万元的二手房，新政后将预算降低为80万元；而一些想买房投资、保值的多次置业者，由于不再拥有贷款购房的资格，也将眼光投向了总价较低、有能力一次性付款的郊区盘，使这类房源的价格不降反升。

　　豪宅税费过高议价空间加大

　　与低总价房源价格有所上涨对应的是，一些总价较高的豪宅单位，现在变得有更大的议价空间。

　　据了解，该类豪宅单位的目标客户是受新政影响最大的群体，多为二次及以上置业买家。他们买房不仅首付最低六成，商业贷款利率还要上浮1.1倍。此外，买二手房交易契税也从原来的1.5%上调为3%，如果购买的是5年内交易的二手房，营业税要交5.5%，再加上3%的中介费以及印花税和个税，总共税费高达13个点。这还是按普通住宅计算，如果是单位面积超过144平方米的非普通住宅，还需要缴纳土地增值税，税费将更高。以总价150万元的房子计算，13个点的税费就高达19.5万元。在这种情况下，一些急于卖房筹措资金或者急于卖掉旧房买新房的业主，在房子的总价上不得不做出让步。

　　合富置业珠江新城某中介地铺的经纪告诉记者，节前珠江新城120多平方米的三房单位报价是336万元，现在业主称如果买家有诚意的话，可以有两三万元的议价空间。不过总的来说降幅不大，每套最多也就降5万元左右。

　　后市分析

　　二手楼价可能在年中松动

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，根据满堂红二手楼成交数据统计，5年内转手的二手房占到总成交量的六成，其中很大部分是楼龄较长的物业，但是由于期间转手不止一次，因此二手房成交中5年内转手的房子比例比较高。而全额征收5.5%的营业税的政策，对于楼龄3年内的次新房打击最大。这一部分楼盘，首先放盘价就接近同区域的一手楼，加上高额的税费之后，放盘价极可能高于同区的一手楼价。因此，一般如果不是买家看中了二手房可以比一手房更快入住的话，都会倾向于买一手房。楼龄两三年的次新房占总成交量不到20%。合富置业市场部梁燕明则表示，节后“证满五年”且楼龄在七八年的二手房比较受青睐。这些出证刚满五年且楼龄较新的物业，多是业主一手买入持有至今。目前关注度较高的多是大型楼盘内的优质二手房，如金碧花园、光大花园 、华景新城等。

　　肖文晓预计，在限购令等多重因素的作用下，今年二手房成交量肯定会下降。价格方面，由于现在还找不到可以替代房屋的更好的投资和保值产品，因此不会出现业主抛盘的现象。他预测，二手楼价真正松动可能要等到五六月份。在一手楼盘供应增多，一手楼价出现下降后，二手楼价才有可能跟随回落。但总体来说，今年二手楼价将趋于平稳。