银行支持力度加大

    贷款风险不能忽视

    近期，国家开发银行宣布，2011年该行将安排保障性住房新增贷款规模1000亿元。而截至2010年底，该行累计发放的保障性住房建设贷款总共为1455亿元。今年一年的规模就超过此前总额的2/3。

    要完成1000万套的建设任务，离不开信贷的支持。尽管保障房项目利润低，回报周期长，从银行的角度看并不是有吸引力的贷款对象。但近年来，银行信贷对保障房建设的支持力度不断加大，贷款的保障房种类更齐全。公租房、棚户区改造等项目中，都有银行信贷的身影。

    政府和银行的合作形式也更加丰富，去年底，建设银行北京市分行与北京市政府签署战略合作协议，建行北京分行将给予北京市保障性住房建设200亿元意向性授信额度，支持北京保障房建设。同期，中国工商银行向重庆市“华岩组团公共租赁住房”项目提供了15亿元公共租赁住房建设项目融资，这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款。

    在信贷大规模支持保障房建设时，严控信贷风险始终是银行关注的头等大事。由于保障房建设资金回收周期长，利润空间微小，存在一定的资金偿还风险。同时我国保障性住房建设金融政策体系还不完善，缺乏明确的担保和保险政策，也在一定程度上加大了贷款的风险。

    在经济适用房、棚户区改造等用于销售的项目中，因为项目不愁销售，因此贷款风险较小。但是随着公租房建设规模增加，还款就成了各地都比较担心的问题。“我国公租房还处在起步阶段，多数项目很难实现资金平衡。”湖北省某地主管保障房建设的官员告诉记者，现在主要是靠财政担保，每年偿还利息，但不是长久之计。一些地方希望在公租房项目中建设商铺用于出租出售，一次实现项目盈利，具体效果如何还得靠实践检验。

    据了解，具体操作中，相关银行都严把项目准入关，并严密监控销售进度和资金回笼情况，有的还委托监理工程机构对工程进度进行跟踪监督从而有效地防范风险。以国开行为例，国开行在发放保障房贷款时，会全面审查项目建设内容、行政审批手续、项目偿债能力，落实还款来源等，目前为止保障房贷款质量保持良好。

    公积金支持想加力

    缴存者权益要保障

    2010年起，我国开始了住房公积金结余资金贷款支持保障性住房的试点工作，公积金正式开始参与保障房建设。

    在试点城市中，公积金贷款主要用于支持经济适用房和棚户区改造项目的建设，这两类项目建成的房子用于销售，回笼资金快，占用公积金贷款的时间较短。

    在近期举行的上海市“两会”上，上海市长韩正表示，上海今年将筹措200万平方米、约4万套小户型公租房。上海市将争取试点公积金投入公租房建设。上海市住房保障和房屋管理局有关负责人也表示，希望国家能多给一点政策，比如允许公积金结余资金投资保障房建设。

    根据有关规定，贷款资金不能作为项目资本金，如果公积金结余资金能直接投资保障房建设，就可以作为项目资本金使用。从贷款到直接投资，尽管只有几个字的差异，对缓解保障房资金压力的意义却截然不同。

    有专家建议，通过完善住房公积金制度，在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款前提下，利用部分结余住房公积金直接投资建设公租房，不仅可以减轻地方负债压力，还可以发挥示范效应，促进形成多元化公租房筹融资机制。住房公积金直接投资公租房，将对信托、保险、社保等资金产生示范效应，引导这些中长期资金投入公租房建设和运行。

    据了解，当前我国住房公积金结余资金规模较大，预计到“十二五”期末，结余住房公积金将达到1万亿元左右，如果能将一部分用于投资公共租赁住房，投资规模就能达到数千亿元。

    公积金加强支持力度的可能性存在，但面临的障碍也很大。公积金属于缴存职工个人所有，现行的《住房公积金管理条例》对公积金的使用途径有严格限制，要直接投资保障房，必须优先保证缴存职工提取和个人住房贷款。政策也需要做相应的调整。同时，对可能出现的流动性风险、市场风险和操作风险都要提前做好应对之策。