事实上，早在2月16日之前，北京楼市调控新政尚处在“只闻楼梯响、不见人下来”阶段时，其对北京楼市的威慑作用已经开始显现。

　　据北京中原地产监测，春节后的首周2月7日至13日，北京期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，而二手房更是仅成交了3110套，环比春节前最后一周分别下调了65.6%、54.5%、59.5%。

　　对此，北京中原地产市场总监张大伟指出，成交下降除了受到密集出台的金融政策等影响之外，其中很重要的一个原因就是市场各界预期京版楼市调控政策将十分严格，观望情绪比较普遍。

　　近日新浪乐居的一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6%，超过六成的购房者逐渐开始观望。

　　麦田房产丽都区瞰都店经理乔占告诉记者：“近期损失了不少客户，其中一个客户是买房投资用，本来已经要下订金了，结果担心在北京房产调控细则出台后房屋过不到自己名下，所以选择了放弃。”

　　从目前实际出台的调控措施来看，这些措施显然比之前已在执行的税收、限购等更加严格。而在去年4月底的北京限购令等执行后，北京楼市成交便遭遇到量价齐跌。

　　2010年5月份北京楼市成交量跌入低谷，房价则环比下降0.1%，2010年6月份京城房价环比下降0.4%，这一降幅是北京房价去年最大的下跌幅度。

　　娄立平认为，不仅仅是限购等调控政策升级进一步制约成交，有效地打击楼市投资投机；而且这些政策很可能将处于常态化，这将对市场产生长期的威慑。

　　他进一步分析认为，北京楼市调控新政出台后，很快市场的观望情绪将比较浓厚，成交量显著下降，价格会随之下降。经过三到五个月的发展以后，到今年下半年，应该是一个量跌价平的态势。跟去年的同期相比，应该呈现量价齐跌的状态。