“我这套房子过户不是1700元的营业税吗，怎么变成7000元了？”春节前，市民张先生去市房产交易中心缴纳二手房税费，却被告知缴税额“涨”了。原来，1月27日，财政部和国家税务总局“突击”下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》后，他成为第一个按新政策纳税的售房人。昨天，市地税局有关负责人首次解读了此次调整的政策变化。

        “差额征收”变“全额征收”

        据了解，赶在春节前，财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，文件规定自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

        市地税局有关负责人介绍说，与此前个人住房转让营业税政策相比，此次的最大区别在于针对不足5年的普通住房交易也同样采取全额征税，而不再具体细分普通和非普通住宅。具体来说就是，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

        记者了解到，我市普通住房建筑面积标准是单套建筑面积在144平方米（含）以下的住房。

        两种算法 税金相差悬殊

        业内人士介绍，受此次政策变动影响的，正是购买不足5年的普通住房，其上市交易后所要缴纳的营业税将有所调整。之前实施的政策是购房未满5年的普通住房交易按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，现在政策则调整为按照销售收入全额征收营业税。个人对外销售的非普通住房以及购房超过5年的普通住房的营业税政策，仍按原政策实施。

        市地税局有关人员说，个人不满5年的普通住房上市交易，个人转让营业税从差额征收调整为全额征收，交易时需要缴纳的营业税增加了。以一套购于2008年总价为100万元的普通住房出售为例，现在的出售价格为120万元，原政策按差额20万元的5%缴纳营业税，即1万元。而现在则要按销售收入全额征收营业税，即120万元的5%，需要上缴营业税6万元，前后政策对比要多缴5万元的营业税。

        目前，青岛市内四区90平方米的套二房，总价基本都在100万元以上，以此估算，“差额”变“全额”后，二手房交易中营业税普遍要多缴数万元。

        炒房人交易成本增加

        “这次调整的目的很明确，那就是加大交易成本，抑制房地产投机。”市地税局有关人士告诉记者，个人住房转让营业税政策调整将使不满5年的房源交易成本上升，对二手房交易产生直接影响。虽然新政策实施只有短短几天，但已发现持有不足5年普通住房交易减少的苗头。

        “市民自己持有使用的房屋，一般都超过5年。炒房人手中的房屋多不满5年，以此看来，新政策指向性很明显。”二十二世纪不动产总经理王文香表示，虽说二手房交易中，所有税费都会转嫁到购房者身上，同样条件的房屋，购房者肯定倾向于买“缴税少的”，所以炒房人只能降价、让利，这样炒房的交易成本就增加了。

         业内人士认为，春节前后是二手房交易的淡季，交易量本来就不高，新政策有可能延长购房者的观望期。