地方政府无路可退

　　新国八条的横空出世，已经在房地产业内引发了地震。不少房地产经纪公司都认为，这八条，条条致命，未来的房地产市场行情将很难再现去年下半年的火爆。

　　一位在某国有大型银行从事风险控制的金融界人士告诉记者，考虑到未来宏观经济形势，特别是稳健货币政策下趋紧的流动性，银行在年初制定零售业务发展计划时，即确定将愈发有限的信贷资源尽量用于高综合收益的产品。个人住房按揭贷款因国家政策变化、综合收益不明显，将不会成为重点发展方向，其所配置的信贷资源在2011年非常有限。

　　“在此大背景下，本次调整肯定会冲击住房按揭市场。但因为住房按揭不是今年的重点发展方向，而且二套首付比例继续提高，可有效降低银行抵押物的处置风险，综合看，对银行影响不大。”该人士说，加息周期、整体流动性的不断收紧，以及房地产调控政策的累加效应，会否引起房地产相关信贷系统性风险，值得关注。

　　那么，为何现在出台如此严厉的调控措施？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这几年房地产调控看不到明显成效，中央对房地产调控的决心更加坚定。此外，2010年12月的房地产市场数据，也是推动中央下猛药的重要原因。

　　统计数据显示，2010年12月，全国房地产市场销售面积接近2.2亿平方米，占全年交易量的20%以上。

　　在房地产市场，12月份历来都是销售最为清淡的一个月。从这些年的数据看，12月份的平均销售面积大概为五六千万平方米，而在2010年12月，销售面积翻了好几番。

　　“这个数据创下这么多年来房地产市场的一个纪录，而且随着交易量的快速增长，房价也出现明显的快速上升，在二三线城市尤为明显。”陈国强告诉记者，2010年，通货膨胀是全国上下都关注的问题，而房价的上涨则与通胀形成了相互推动的关系。

　　2010年12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台与听众对话时曾表示，中央有信心让房价回到合理位置。

　　与以往调控措施不同的是，新国八条还把对地方政府的责任追究明确提了出来。这一点在新国八条中占据了两条。

　　按照新政要求，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　如果未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入了约谈问责范围。

　　这就等于说，如果地方政府没有在今年将房价控制住，将不得不面对被问责的尴尬。

　　调控政策怎样落实

　　“调控政策再怎么严厉，得不到真正的执行还是没有用。”胡景晖告诉记者，从限购的政策看，落实起来还需要做很多工作。比如说，怎么确定购房家庭的真假？有没有足够的数据能够判断出一个家庭拥有多少套住房？而民政部门与房管部门的数据目前还没有联通。

　　胡景晖表示，从中央的政策看，是一定要取得调控的阶段性成果。

　　“地方政府无疑是调控的核心，调控能否取得明显成效，取决于地方政府的政策执行意愿与能力。”陈国强说，此次新政中，地方政府的责任被重申，他们面临更大的压力去推动政策的执行。

　　陈国强认为，如果新国八条能得到地方政府的严格执行，那么今年的房地产市场预期肯定会受到影响，市场需求肯定会减少，房价将失去上涨的基础，价格回调的预期将会增强。

　　“对房地产开发企业来说，今年肯定会比以往艰难。从现在开始，这些企业应该更加现实地制定经营策略，要把去库存化、尽快回笼现金摆在更加重要的位置上。”陈国强说。