如果在若干年前，流行的做法是：先以低廉的价格出租，然后坐等地段升值，几年后，直接转手出售，大赚一笔。

        然而在当下，无论是开发商还是散户，均开始倾向于自持，以提高租金回报率的方式，逐步回收成本，赚取利润。

        难道，这商业地产的世道又要变了？

        缘起

        榕商铺、写字楼租金大涨

        近期，福州各主要路段的商业店面、写字楼租金都有30%~50%的上涨，令不少承租者大为惊愕。

        以二环路省高院旁边的利多福（左海）超市为例，其续约租金翻倍，达到每月100元/m2，因不堪租金大涨，故只好选择停业，而晋安区南平路一带的店面租金也已达到每月100元/m2，此外，茶叶店租金也有10%~30%的上扬。“这一波租金上调将引起商铺的连锁反应，从茶叶店起，最后或将波及餐饮业。”一业内人士称。

        另一方面，福州写字楼的租金也正面临新一轮上涨压力。例如环球广场、置地广场去年年初的租金为65~70元/m2，而如今也达到100~110元/m2。同时，一些写字楼持有者正制定新的提租幅度，尤其在去年八九月份时，福州写字楼均价为35~40元/m2，而当前均价已达60元/m2，已接近厦门写字楼的租金水平。“此番商业门店、写字楼租金普遍上涨，虽有各自因素，但从更深层次角度来说，也是商业地产投资模式从‘转手’‘自持’到 改变的一种实际体现与释放。”一业内人士称，先是如今的商业地产开发商愈发青睐“自持”物业，进而影响到个体散户的投资理念，他们也开始重新评估商业地产的投资价值，将重点转向租金回报率。

        那么，究竟是哪些原因促使市场重新审视商业地产租金回报的价值？

        诱因

       1.转让成本高 利润空间遭压缩

       自2010年住宅地产屡遭调控受限以来，商业地产便一直以资金“避风港”身份迎来了发展的黄金时期，与之相应，大部分写字楼与商铺的价格也水涨船高，一路飘红。“应该说，这一波涌入商业地产的热钱流里，有相当一部分便源自于住宅地产，这些投资者习惯了住宅地产资金迅速回流的特点，对商业地产的长线投资特点便需要重新适应。”业内人士林先生认为，尤其在商业地产的价格在短时间内被拉高后，其后续升值空间自然遭到挤压，“买进来时价格已然处于高位，想要转手亦非片刻之功，于是回报侧重点便转到了租金上”。

        事实上，这种变化，也可从租售比得到侧面印证。根据数据显示，以宝龙城市广场50.59m2的二楼店面为例，每月租金为1.4万元，单价为139949元/m2，其租售比约为1∶505，远低于国际标准值1∶200到1∶300。“租售比越低，说明投资需求越小，反之亦然。”朝阳房产市场部的周经理分析道，如今更多投资目光转向商业地产后，这种低租售比的情况显然不符合市场实情，于是通过市场自发的租金上涨使之回调也属正常，而这一切都与商铺的高总价有密切联系。