戴德梁行今天在发布2010年四季度房地产市场报告时，对住宅市场调控主要以控制需求为主提出警告，这不是一个好的政策，这是一种倒退，只能收一时之效。

　　2010年政府先是在4月份出台了国十条，之后鉴于6,7,8月市场成交的反弹继而在9月底再次出台条例深化国十条，而北京市政府在中央政府出台的政策基础上出台了更加深化完善的政策以控制房价飞速的增长。以目前出台的一系列政策来看，现在的政策主要是从控制需求入手，一般意义来说，控制需求的政策绝不是一个好的政策，在中国改革开放了三十多年之后采用这样的方式对市场加以限制无疑是从商品经济回归了计划经济，可以说是一种倒退，但是如果把眼界放得更宽一点，我们应该可以看到，这种限制在短期内还是起到了平抑市场，遏制房价迅速上升态势的作用的。根据戴德梁行研究部的统计数据，2010年北京市住宅平均价格在12月份达到了20746元/平方米，较去年同期同比增长了12%，而2009年年末的住宅价格增幅同比则达到了49.7%，从这个角度来看，政策对稳定住宅价格的增长还是起到了积极作用的。而就成交量而言，2010年全年的成交量呈现波浪形走势，四月份国十条出台之后，住宅成交量急剧下跌，五月份成交面积较四月份下降52%，但随着公众对政策的消化以及对未来房地产市场依然保持乐观，从七月份开始到九月份，住宅成交量持续攀升，九月份住宅成交量达到了134.58万平方米，基本上和国十条出台前的四月份持平，市场的强力反弹引发政府的新一轮警觉，对于房地产市场调控的决心导致了九月底二次调控政策的出台。相对于国十条而言，九月底的二次调控虽然进一步细化了国十条，并且成交量有所回落，但是整个四季度的住宅成交量依然保持了迅猛的增速，并且在12月份达到了全年的高点。

　　就高端住宅市场而言，同一般住宅12%的同比增幅相比，2010年高端住宅的平均价格同比增长了25%，远远超过普通住宅，全市成交均价前五十名的项目的均价达到49400元/平方米。国十条的出台有效打击了房地产的投机行为，反应在高端住宅上，五月份高端住宅的成交环比大幅下降达81%，高于普通住宅近30个百分点，但在6月份之后，整个高端住宅的成交量却呈现出一个稳定的线性上升态势，在挤压掉了投资需求之后，高端住宅市场的刚性需求占了主导地位，并且预测这种需求在未来有持续增加的趋势。

 　　2011年将逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这意味着住房体系双轨制日趋明朗，而在北京市的十二五规划中，以租代售也将逐渐成为今后保障房的主要形式。然而，戴德梁行认为，虽然未来保障性住房的供应将极大的缓解供给的压力，但是保障性住房大量投放市场应该是在2012年之后，因此2011年仍将是开发商、购房者以及政府的博弈之年，预计未来一年的住宅价格将会在小范围波动中保持平稳上升的态势，而成交量也不会出现大幅的调整。