各大中介并不看好银行涉足二手房买卖市场的发展前景，而就目前二手房成交低迷的情况来看，这一消息无疑是给二手中介行业雪上加霜。

　　全年沪二手房成交降五成

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计，2010年前11个月上海全市二手房共成交13.47万套，同比下降50%；以该公司目前300余家门店在 2010年12月的运营态势分析，当月二手房成交应在1.75万套左右，那么全年成交套数将是15.22万套，同比下降49%。

　　“2010年的二手房行情，几乎全年都笼罩在调控阴霾之下，整年楼市交投表现相当谨慎。” 上海中原物业代理有限公司董事总经理谭百强表示，跟着调控步伐，2010年度交投出现了“先抑后扬”的轨迹，虽然年终一、二手房市场双双出现翘尾行情，但 从绝对流量上来看，2010年12月份一、二手房成交比2009年同期仍分别有17%和42%的降幅，低迷市场表现仍未得到舒缓。

　　据记者观察，2010年上海二手房交易量呈现冷热交替演绎的态势。同年4月17日“新国十条”全面出台之后，仅仅两周时间，上海二手住宅日成交量即从 800-1000套下降到200套以下，创造同期历史低位。成交持续在低谷徘徊的局面一直持续到7月中旬，才回升到200套以上。整个交易低谷持续了整整 3个月，才出现缓慢回升。而且交易上行速度并不快，7月中旬一直到9月22日，用了两个月的时间，日交易量才逐渐达到600-650套。

　　房主惜售致二手房市场进入死循环

　　二手房成交量大幅收缩的同时，二手房价却仍呈现了上扬态势，房东惜售心态明显。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对全市16个板块的标杆楼盘进行了全年监测，其中大户型（140平方米以上）、中等户型（90—140平方米）、小户型 （90平方米以下）的同比平均涨幅分别是18.5%、14.3%和14.5%。在刚过去的2010年12月，大、中、小户型的成交均价比4月份的平均涨幅 已下降3.0%、5.4%和2.5%。其中，小户型有三成房源12月均价水平较4月份有10%以内的下降；但大户型、中等户型房源的价格未有下降。

　　“2010年之前房主惜售只是因为看好后市，今年房主惜售有了一个新的理由——限购。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示，限购就代表了住宅类房地产的稀缺 性，稀缺就导致价格的不断上涨，所以在2010年，房主无惧调控影响，表现得十分淡定。众所周知，中介经营要想促成成交，议价谈判是非常重要的一环，在房 主惜售、心态坚决的情况下，要想促成成交更加艰难，这也是目前二手中介行业面临的一大问题。从目前来看，2011年，房主惜售的心态又会增加一个筹码，就 是房产税。有消息称，2010年房产税将在上海和重庆试点。而上海的房产税征收方式与重庆不同，只对新购置物业征税，其效应等同于限购政策，那么在限购和 房产税的双重挤压下，房主囤积房源待涨成为一种普遍心态。施宏叡认为，这与目前宏观调控引导市场合理预期恰恰相反，所以中介行业只能希望2011年出台的 房产税上海版不要再次加强房主囤积房源待涨的心态，因为这会让中介行业生存状况更加恶劣。

　　2011年，二手楼市更加扑朔迷离

　　施宏叡预测，2011年管理层将继续维持2010年宏观调控的力度和频度，由于市场“抗药性”的不断加强，未来管理层出台调控政策的强度会更加大，而由 于政策出台造成二手房市场波动的频率也会加剧。也就是说2011年，二手楼市的市场变化会更加扑朔迷离。由于二手房市场供应方是分散在全市各个区域、各个 楼盘的无数业主，而这些业主对楼市调控政策的敏感度、反应方式都不尽相同，而且他们之间也没有相互沟通交流的平台，所以相对于一手房市场开发商整齐划一应 对楼市调控的手法来说，二手房市场供应方的策略却是毫无章法可言，这更增加了二手房市场的不可预测性。所以，2011年上海二手房市场会出现“降价”与 “跳价”并存、“急售”与“惜售”共举的现象，个别购房者完全有机会在这样波动的市场寻找到适合自己的购房机会。