调控年的正确选择

　　业内聚焦万科，更多的是希望找到千亿背后的原因，作为调控成为常态下各路房企的参照样本。

　　万科总裁郁亮表示，聚焦主流普通住宅产品、贯彻向二三线市场纵深发展的战略，以及适当的价格决策都是2010年取得千亿业绩的原因。

　　万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。2010年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等二三线市场，布局更趋均衡全面。

　　值得一提的是，在调控年，万科适时的价格决策和不迟疑的推盘策略，保证了2010年的销售业绩。2010年，万科在一线城市深圳、北京低于预期价格开盘，频造“日光盘”。这使得万科成功完成了调控年低开快速推盘的市场试验，也使得很多区域楼盘参照其定价。

　　实际上，在万科内部，主要以周转率来考核各地公司业绩。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。从实际的情况来看，2010年8月以后基本保持在70%以上。

　　此外，在调控日益趋紧的2010年，万科在“二次调控”到来前，已完成推盘高峰，这使得其后续销售从容。万科2010年前九个月销售金额达714.2亿元，超过2009年全年。

　　目前来看，一系列顺应调控的策略，使得万科从调控前3.9%的全国市场占有率，攀升至5.7%。这意味着，在全国市场100套房子中，有近6套是万科造的。

　　另外，在2010年，万科一个显著的特点是积极合作，这或者成为另一个未来行业发展的趋势。在万科的合作体系中，不乏实力雄厚的国企伙伴。万科总裁郁亮表示，万科不排斥二分之一合作，甚至三分之一、四分之一合作，这样有更多的腾挪空间发展更多的项目。近三年，万科没有靠股权融资获得资金，依旧有快速的发展。