一纸隆中对，三分天下计。
12月22日，随着福州第一座万达广场在金融街顺利开业，王健林在海西首府所描绘的“万达蓝图”首次实景呈现在人们眼前。
而历经数十年大小商圈的捉对厮杀后，福州已形成“北东街，南万宝”的两大商圈体系，在万达广场择机强势入驻下，榕城商圈真正的“三国演义”已经开始！
那么，所谓商圈“三国”，各自有怎样的特点，究竟是什么力量推动着三大商圈的繁荣和发展，“三国时代”又将持续多久？
天下三分
东街口商圈
魏
东街口商圈是形成最早、规模最为健全的“龙头老大”，如同三国之魏国，可谓“幅员辽阔，兵多将广”，商圈内汇聚东百、大洋、东方、新华都、冠亚广场等“五子良将”，领衔全城商业风潮。
然而，魏国虽未败于外敌入侵，但却湮灭在内部司马氏的蚕食中。同样，近几年随着大福州城市规划的迅速发展，东街口商圈街道狭窄、交通拥堵、停车位稀少、物业老化等自身缺陷愈发凸显。“尤其是地铁沿线改造将造成东街口人流分散，负面效应不可忽视。”业内人士林先生指出，曾经如日中天的台江百货、华联商厦，其最终没落就与中亭街改造密不可分。“但从另一方面来说，地铁改造带来的人流分散，也可以缓解目前东街口超负荷的人流量。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，首先，如今的东街口实际上已是“步行街”，又有丰富的公交线路相互通达，可以车代步，从长远看地铁反而丰富了交通线路；其次，东街口紧临三坊七巷，又是鼓楼区传统中心，它承载了更多福州历史文化元素，这“头把交椅”不会轻易让出。“当然，未来的东街口商圈也必然面临着改变。”世欧地产营销总监苏小斌解释道，如今新一代城市综合体已纷纷出世，老东街口商圈内的百货如何“拆招”，扬长避短，保证营业额，破题在即。
万宝商圈
吴
历史上的东吴在草创之初连遭重创，其领军人物先后在壮年殒命，但随后靠着君臣齐心、百姓拥戴，实力渐强，最终在赤壁一役彻底奠定了天下三分有其一的坚实基础。
这一发展进程，与万宝商圈的演变发展何其相似！
2007年，一切“从零开始”的宝龙在开业之初就不被人看好，半年免租金期结束后的退租风波至今仍令人心有余悸，家家贴着转让公告的萧瑟场景还历历在目。“直到金逸影城进入后，万宝商圈似乎才迎来了‘赤壁式’的拐点。”林先生说，金逸在万宝处于价值洼地时抢先入驻，许多人来宝龙就是看电影，随后餐饮和其他娱乐业又重新焕发了活力，留住了人气，最终盘活了整个万宝商圈的消费氛围。
真正能留住人气的不是一次或两次购物的零售式消费，而是餐饮和娱乐的无购袋式消费——王健林的“无购袋式消费”理论，用来形容万宝商圈的复苏和崛起，再适合不过。
万达商圈
蜀
“万达所至，中心所在。” 超群，但商圈的形成还是要仅用16个月建造，首通过时间和人气的积累，而日客流量超过30万的金融 非一蹴而就。”福州大学管街万达广场，其标志性的 理学院教授陈章旺表示，无“万达速度”、完美的开业时 论是东街口商圈还是万宝间点、独特的商业发展模 商圈，都是历经一定年限的式，无不让人瞠目结舌。仅 积累才能达到如今的成就，凭一座万达广场，便拥有与 因此万达广场的起点虽高，一整个商圈相当的号召力，但如何将市民对万达开业这正如蜀汉的猛将能臣，虽 的兴奋所带来的人气保持数量寥寥，但每一个都身怀 下来，才是关键所在。万夫不当之勇，筹经天纬地 当然，深谙此道的王健之谋。 林或许早已准备好自己的
“不过，尽管万达实力“隆中策”，且拭目以待。
指点江山：
楼市助力商圈 商圈“反哺”楼市
事实上，如今三大商圈的共同崛起，并非靠金逸或者万达自身的“力挽狂澜”，其关键因素，还在于楼市推动，随之大量人口入住，为商圈提供了强有力的人流基础。“以万宝商圈的崛起最为典型。”融信集团营销总监吴昊说，金逸入驻只是个契机，而真正带动万宝消费力的则是金山入住率的提高，“现在的金山已开始‘觉醒’，有了人口基础支撑，再加上万宝商圈的交通路网更为便捷，无论是本着‘就近原则’的消费群体还是‘有车一族’，都喜欢到万宝消费”。
而对于万达商圈而言，还有其自身多年的商业地产开发经验支撑。吴昊强调，商业地产项目的后期经营极为关键，而万达广场在规划之初颇具前瞻性地将商圈系列配套全部补齐，并利用其自身雄厚的资源一一实现，“所以与普通的由住宅转战商业的开发商不同，万达广场的‘初战告捷’，既有外界因素，也是实力体现”。“所以，商圈崛起和楼市发展历来都是不可分割的。”陈章旺补充道，若缺乏商业配套，住宅地产亦难以生存，如今不少楼盘也借着商圈作为自身的营销卖点，这就是商圈“反哺”楼市的体现，两者若达到一个合理比例，就可进入片区发展的良性循环。
遥看大势：
多点开花 从“三国” “战国”？迈向
常言道：“天下大势，分久必合，合久必分。”
在历经一段时间的三方僵持后，未来的商圈将随着福州“东扩南进西拓北上”的战略规划，或呈现“多点开花，各据一方”的格局。“仓山万达广场、金山特易购、闽侯的奥特莱斯以及泰禾集团在五四北拿下的城市综合体地块，还有伺机入榕的SM广场、王府井等，随着这些商业项目的动工或入驻，各大商圈的辐射版图也会有相应扩张。”苏小斌总结道，甚至可以说，未来的商圈概念将逐渐淡化，“因为过去的商圈概念是以步行范围来划分，而地铁改造完毕、路网建设完善后，随着出行模式的改变，将会以交通路线来引导消费人群”。“从今年的土地放量来看，无论住宅还是商服用地，都呈现全面开花之势，这也引导了未来商圈人流量的分散。”苏小斌最后补充，自万达广场开始，以点“盖面”的单体商业形式将成为未来主流，区域集中式的商圈概念或将渐渐退出商业舞台。