纵观今年出台的各种调控措施，第一首要的是增加有效供给，整个有效供给中既包括了产品结构的调整，也包括了总量的增加；既有保障性住房的增长，也有土地供给的增长。同时保护了投资的增长。

 　　因此可以明显看到的是，在所谓最严酷的政策调控之下，房地产开发：

　　1、保持了35%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个远高于全国固定资产投资增速的行业。

　　2、增加了土地购置的总量，土地的购置面积全年预计约4万公顷左右，约可增长30%以上。

　　3、新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。

　　4、银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。

　　5、虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。

　　从增加供给的角度看，自去年9月份投资增长开始恢复之后，年初达到了38.4%的历史最高增幅，此后虽有所下降但达到了增长的要求，且保障性住房在中央政府的强力推动下也达到了历史的高点。

　　从销售情况看，4月份国十条出台之后，市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌，销售持续下降，特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40—60%。确实严格的调控政策，特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求，也严重的打击了大量的改善型需要。尤其是对政策预期的担忧和被媒体忽悠降价跌价的杂音影响，让许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后，浮躁的情绪重归于平静，消费进入了正常的阶段。

　　从人口结构和城市化进程看，这种刚性需求并不以调控政策而转移，政策只是增加了消费者的负担，但无法释放和满足这种需求，最终还是要依赖于市场而解决。

　　从全年的销售情况看，4月份的国十条之后，销售开始下滑，特别是调控要面对的是住宅商品房的消费，住宅销售的增速更是快速下滑。但商业、办公的需求增长则让整体销售面积的增速保持着相对的稳定。全年的销售增速从年初的二位数下降到了个位数，但总量仍接近于去年的最高峰。从目前的销售强劲看，有可能不是下降而是略有增长。

　　年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8.5亿平方米左右，特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。

　　从销售额的情况看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，当然也包括二、三线城市的价格支撑，这也是保证可持续增长的投资后盾基础。

　　从价格的调控作用看，效果也是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低，却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是，住房本身的质量在不断提高，不可同日而语了。二是、在成本的推动之下的物价上涨中，CPI与PPP合计约有10%的上涨，而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。

　　很明显价格的同比增幅从最高峰的12.8%在逐步的下降，11月份已经下降到7.7%了，预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长，许多月份是零或小于1的增幅，可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。

　　再看土地的价格增幅则远远的大于房价的增幅，无论是同比或环比土地价格上涨的趋势并没有因政策的调控而放缓。年初拍卖的土地已进入了市场销售的阶段，这些土地上涨因素也被在房价未同步上涨中消化了。

　　也许民众在媒体的误导之下对价格下跌的预期过高，或是对收入增长不满，因此只关注于名义的房价是否下降了，而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在的下降了。

　　不同的仅在于区域之间的差别，有些地区是名义与实际价格都在上涨中，有些地区是名义与实际价格都在下降中，有些是名义价格没下降但实际价格下降了，当然也有产品质量中的绝对上涨。

　　调控让市场学会了如何规避风险，让开发商学会了如何适应政策的变化，让民众与消费者学会了选择性消费，也让经济平稳的增长。

　　尽管许多调控的政策是非市场化的，尽管许多政策并不合理，尽管政策伤及了许多刚性需求的无辜者，尽管许多政策让人们难以理解并产生不满，但这一年仍然让房地产支撑起了中国的经济增长，让许多人改善了住房的条件、让开发商们取得了一个不错的业绩，不但几大巨头的开发企业超额或提前完成了销售的预定目标，也创造出了单个物业千亿元销售额的业绩。由此可见，2010年至少不能说是一个不好的年头，更用不着像惊弓之鸟一样惶惶不安了。