12月北京楼市继续升温。二次调控没有使房产市场真正进如寒冬，但是经过政府的宏观调控，楼市的需求结构已经调整，中低价小户型在市场供需中占主导地位。而传统房屋租赁高峰虽然已经结束，淡季的租房市场热度却未见降温，市场依旧活跃。

        二手房楼市结构性回暖，刚性需求为购房主体

        根据北京房地产交易管理网数据显示，12月（12.1—12.20），全市二手房网上签约数为1.1万套，环比上涨24.5%。九九房搜索市场部负责人王伟伟分析，通胀影响下，部分购房者担心货币贬值，停止观望进入市场。而购买力相对不足的使这些刚需购房者选择价位较低，价格稳定的二手房作为置业目标，另外，年底将至，婚房等较为迫切的刚性需求也是二手房市场结构回暖的重要原因。

        王伟伟认为，二次调控中最明显的改变就是房地产交易中买方市场主体的变化。二次调控中的高首付，高利率以及限贷的金融调控和“限购令”、“限外令”等政策加层，主要抑制了购房者的投资需求，住房需求也受到一定的影响。投资购房者受政策限制退出购房行列，刚性需求和条件有限的改善性需求，在楼市交易买方市场中占主体。买方市场的主体转变为以刚性需求，市场对房产的需求也产生变化：12月（12.1—12.20）二手房交易中，90㎡以下小户型占总签约量的 54%，环比上升23%。由于刚性需求和条件有限的改善性需求在购房资金上受贷款政策制约，购房主体对置业的需求更趋与居住价值而非投资价值，多选择购买套房面积在90㎡以下的小户型房屋。二手业主迎合购房需求的改变，纷纷出售此类房源，根据九九房搜索数据显示，12月（12.1—12.20），北京二手房市场中， 90㎡以下户型二手房占挂牌总数的69%，比率上升18%。原来挂牌户型比例均衡的市场供应结构转变成以小户型为主，大户型为辅。

         租赁市场依旧活跃，部分区域价格小幅上涨

        根据九九房搜索数据显示，12月（12.1—12.20），全市租赁签约量7271件，环比仅下降3%。临近新年的务工人群的离京是租房签约下滑的重要原因，但是相比去年同期签约量增长47%。今年传统淡季租房市场依然活跃。

        另一方面，一手房、二手房市场受政府调控政策影响交易量大减，租赁市场需求量增多，闲置房屋业主希望以租养房降低空置成本，出租意愿加强。根据九九房搜索数据显示，12月（12.1—11.20），北京全市租赁房源挂牌量环比上升3%，海淀区由于寒假即将临近，来京考试、培训和实习人员的增多会增加短租需求量，该区域租房业主看好短租市场，挂牌量环比增长7%；南城的开发和地铁通车使西城、大兴、丰台成为租房热点区域，业主转售为租意愿强烈，租赁挂牌量环比均增长5%。

         此外，12月（12.1—12.20）北京全市租赁房源挂牌均价环比上升2%，海淀挂牌均价环比上升3%、西城、丰台、大兴环比上升5%。王伟伟说，调控下房产市场萧条，来自计划搁置的购房者和卖小买大过渡租户的反季租房需求，消化了传统淡季时期租赁市场上出现的大量房源。以往由于冬季取暖费价格不菲，房主宁愿损失一定的利润上升空间，以较为优惠的价格出租房屋以保证平衡收支。但是今年出租市场的利好，使业主们并未如往年一样降价出租，租房价格依旧坚挺。