住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。

        《办法》进一步细化了房屋租赁登记备案制度，并本着鼓励房屋出租的原则，对房屋不得出租的情形作了重新规定。要求建设(房地产)主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等事项。

        针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。对出租人在房屋租赁期内擅自提高租金、承租人居住权利得不到有效保障的情况，《办法》明确，房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。

        北京中原分析认为，限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。按照新规定，北京将会有很多群租房面临违规的现状。其次，新规首次明确租房人权利，在租赁期不得提高租金，有利于保护租房者利益，促进租赁市场的稳定。

        同时，《办法》在《合同法》框架下，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。从侧重保护承租人权利、稳定租赁关系的角度出发，根据房屋租赁管理的实际情况，《办法》对承租人优先购买权等法律原则和规定也作了进一步细化。