当我们为某个问题准备了一百个答案的时候，我们都以为稳操胜券，知道了事情的真相，但当真相降临的时候，我们发觉真相却是第一百零一个答案。生活往往很多时候令人啼笑皆非。在房地产这个浑池子里，也许所有答案都已经穷尽，因此尽管笔者在这里再次提及这个问题，不是表明自己有多先见，而是提醒在一百个答案喧嚣的时候，别忘记了这个答案。

 　　在我们最近对重庆房地产市场数据进行梳理的时候，我们对数据的结论引发的巨大忧虑或者疑惑，不在于市场，因为市场太变化莫测，我们无法知道自己的位置，但我们发现了房地产市场数据之外的其他东西。

 　　年年再清理数据的时候，我们很关注的指标是市场出清率，土地市场出清率，房地产市场出清率。面对一片欣欣向荣的市场，我们很难说服自己，市场还有没有出清的存量产品存在。但事实真是如此。

 　　今年新增在建工程存量没有转化为预售许可证放量，市场大量的在建工程累积不能有效出清，这个蓄水池一旦足够高，那么就将导致在建工程堰塞湖的形成，危及整个市场的安全。但鉴于人民币升值，热钱涌动，宽松的货币政策，大量新增贷款没有到第三轮货币启动周期。这个堰塞湖短期风险如何，我们委实没办法预测。

 　　第二个是销售存量，如此火热的市场，还有市场存量？回答是肯定的，那就是有。一是从CQ315网站显示的数据总量是存在的，二是我们对结构市场细分过程中，发现了某些规律，比如在重庆，市热点区域，产品供不应求，自然没有存量。但在次热点区域，比如沙区，九龙坡区，市场不是有存量，而是有足够的存量。九龙坡区有16个月的市场存量，沙区10.5个月市场存量。再次一级的郊区城市，巴南有15.8个月存量，北碚有22.7个月的存量，如此巨大的存量但市场没有受到一点影响，为何？

 　　正常的房地产经营，原则上利润不会超过30%（特殊产品可能能够达到40%），也即市场存量达到超过供应量的30%以后，房企就没有能力正常经营，超过40%则必然形成现金流短缺。因此存量大的市场房企现金流短缺必然是一种必然，现金流短缺，而市场又非常良好的时候，开发商最合理的策略是将房屋向市场出清，套取现金流。但问题在于市场好，而存量一直未能出清，也就是市场丝毫感受不到供应的压力，那么唯一的答案就是供应压力根本就不存在。市场压根就没有这么多供应存量存在。

 　　供应了但没能在市场流通，这种现象唯一的解释即开发商将未售产品已经足额抵押给银行了。而在行情好的时候，所有银行对抵押股股指都会按照乐观的评估价值去评估，开发商从银行抵押贷款的金额至少会超过售价的70%以上，这种状况直接导致开发商缺乏卖房动机。持续的抵押后形成死存量。市场的现状也是只见新人笑，不管旧人哭，那个新盘开，那个新盘火，老盘确是门庭冷落。

 　　行情好的时候，开发商将所有产品卖给了银行，银行也不会显示出呆账坏账出来，但当市场不好，价格发生波动的时候，拥有大量抵押品公司一旦开始破产，那么银行就面临着做大房东的尴尬，要么处置资产减少损失，要么持续持有房产，等待那些买不上小姐准备买丫环的大爷前来购买或领养。但美国的现实告诉我们，那是不可能的。银行得给自己的小姐插上草标去市场贱卖。