房产调控已尝试十八般武艺，房价为何仍居高不下？

　　据知名机构最新统计数据显示，楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月份，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。住建部也于近日指出，房产调控已尝试十八般武艺，但仍存在难题。那么，这些难题究竟是什么？为什么调控政策频出楼价仍居高不下？

　　继9.29新政之后，限购令等二轮调控政策再次袭击楼市，一、二轮调控力度究竟如何呢？在我看来，新一轮调控以限购令为代表，主要是用行政手段压抑投资需求，业界和市场普遍认为这是临时性措施，非长久之计，因此，大家认为从长期来看，房价还是要涨。这就从根本上减弱了调控效果。

　　从调控后的近两个月楼市来看，成交量虽呈现幅度下滑的态势，但成交价格却仍处于上涨的态势。导致这种现象的主要原因，我认为关键是开发商上半年及“金九银十”期间已经有了大量货币回笼，“手中有粮心中不慌”，起码可以扛上半年。因此，他们赌限购令等新政管不了半年就会失效。而各类信息更多地看好长期房价，从而导致购房者争抢入市。

　　近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林近日接受媒体采访时表示，房地产调控仍有储备政策。另有媒体报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。那么，在今年年底或明年年初，会不会出台第三轮调控政策呢？我的看法是：如果不出第三轮调控政策，前两轮调控肯定会落空。但关键是第三轮政策能不能到位一点，否则会让大家产生“政策疲劳”，影响政策效力。

　　如果房地产调控政策继续加码，还会有哪些政策出台呢？我的判断是，如果调控要到位，必须形成实实在在的组合拳：一是房产税逐步从试点到推广，核心是对第三套房收重税，抑制投资需求，加大持房成本；二是空置税和空闲税一起收，对开发商六个月内没有卖出去的房收取空置税打击捂盘，对购房者一年之内自住或出租不到一个月的住房收取空闲税抑制投资投机需求；三是严厉落实两年土地不开发收回的规定，抑制地王的产生；四是让房产税、空置税、空闲税成为地方税，土地出让金50%用于保障性住房，减少地方政府对土地财政的依赖；五是加收住房交易印花税，学习香港做法，面积越大尤其是别墅、持有时间越短征收的印花税率越重；六是明确各地保障性住房建设规模，逐步向外来务工人员开放，不仅是民生问题，也是社会稳定的需要。如此等等，其实，西方各国、香港都有不少调控楼市的好办法，关键看中央政府想不想用。

　　无论如何，对投资客和刚需客，则要作具体分析，首先，对投资客来说，密切关注政策动向，减少持房数量可能较为理性，当然政策决定房价走势；其次，对刚需客来说，推迟购房或先租后买较为理性，甚至如果符合政策申请公租房也是可以考虑的；再次，对于激进的投资客和经济较宽裕的刚需客来说，如有心水的房屋也可大胆入市，毕竟中央政府的决心有多大、政策力度能否到位也是未知数。