有从事房地产业的朋友对我说，前所未有的调控政策，起码会让楼市调整一年。对此，我的回应是：老弟，你很乐观呀。

 　　我一向看淡不涉及供给因素的房地产调控政策，也反对将广大工薪阶层的住宅需求推向市场。在很大程度上，过去15年国内商品房价格的持续快速上涨，是同期城镇非商品住宅或政策性住宅竣工面积不增反降以及商品化率不断快速攀升的必然结果。当快速增长的城镇居民住宅需求不能被政策性住宅满足，加上新增商品住宅的供不应求，商品房价格哪里有不涨的道理。

 　　所谓住宅商品化率，是指一定时期商品住宅竣工面积占全部住宅竣工面积的比率。来自CEIC的统计数据显示，1996年，国内城镇住宅竣工面积3.9亿平方米，其中商品住宅竣工面积1.08亿平方米，商品化率仅为27.4%；2008年，城镇住宅竣工面积7.6亿平方米，其中商品住宅竣工面积5.11亿平方米，商品化率高达67.3%。由于住宅商品化率水平是从2003年开始大幅提升的，当年达到53.2%，较上年升14.5个百分点，2004年再较上年提升14个百分点至67.2%，因此，过去15年国内商品房价格的累计涨幅之所以绝大部分是从2003年“非典”之后形成的这一事实，便不难被大众所理解。

 　　我注意到，近来各地政府提出的未来5年城镇住宅建设规划，终于抓住了降低住宅商品化率这一重点。自深圳市政府提出“十二五”期间要将政策性住宅建造比例由“十一五”期间的20%大幅提升至40%之后，上海市政府也在不久前公布的“十二五”新建住宅计划当中将保障性住宅的比例设定在50%，保障性住宅套数占新建住宅总套数的比例则要达到60%。

 　　北京市的“十二五”住宅建设计划尚未对外公布，但从政策性住宅开工计划比例在2008年即达到40%和2009年升至43.5%的情况来看，相信未来5年的目标比例不会低于50%。

 　　保障性住宅也好，政策性住宅也罢，其关键点有两个，一为限价，二为限售。所谓限价，是指在充分享受政府优惠政策后，此类住宅对居民的出售价格远低于商品房。所谓限售，是指居民购买此类住宅之后在规定的限售期内不得转让，限售期满后上市交易需补交一定比例的土地收益等价款。目前北京市政府的规定的限售期为5年（据说拆迁户为2年），期满后上市交易需补交10%的土地收益等价款。

 　　接下来的情况恐怕与股改的情况相类似。随着政策性住宅比例大幅提升，楼市的刚性需求将逐步向上述两限房转移，由此导致楼市新增刚性需求急剧萎缩。不仅如此，由于有能力购买政策性住宅的居民未必是真正的无房户，加上今后的养老支出压力，限售期满后的政策性住宅上市交易以及随之而来的楼市供给扩容，将成为抑制商品房价格的重要力量。

 　　我之所以看淡未来6至8年的国内楼市，不完全出于以上顾虑。我的一位博士实习生诉苦说，按照目前的收入水平，即使是采取按揭方式购买政策性住宅，两夫妇攒够首付款起码需要5年的时间。想想看，如果绝大多数80后在未来5年内连购买政策性住宅的能力都难以具备，如何指望楼市的商品房购买力会大幅提升呢？

 　　政策性住宅的确很值得购买，未来的城市交通体系建设将大大提高现有政策性住宅的性价比。

 　　不过，我并不认为处在调整期的商品房价格会大幅回落，但绝不会大幅上涨。