上周媒体传闻的两部委限外新政，今天终于在外管局网站上公布了（见下）。刚才中央广播电台的名记秦勇兄采访了偶。之所以出台此新，我认为有两个背景或目的。

 　　一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求，国内部分城市已实行限购，没理由对境外的投资投机者网开一面。对境外人士和机构实行限购是必要的。二是配合国家防范境外热钱的调控方针，随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房产。

 　　新政的核心内容是：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

 　　熟悉近几年房地产政策的人士都清楚，2006年六部委曾出过一个限外令，即“171号文”，其中规定：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　比较可知，这次新政是“171号文”的升级版，将所谓的“自住、自用”，进一步明确为只能购一套住宅，只能是注册城市购房办公所需房屋。

 　　不过，此政策影响并不大。主国是近几年外资直接购买成房产的资金并不多。2005年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重6-8%，近两年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年，部分海外基金想抛出在沪物业，而无人愿接盘。值得关注的是，近期外资进入开发环节的资金增长较快，这一点可以从开发商资金来源的结构变化中看出来。但此限外政策管不了进入开发环节的外资，所以影响非常有限。不过这一政策聊胜于无，总归对于少数热衷于在个别城市，如深圳、上海购房的港台人士，会有明显的抑制作用。海外基金购房，一般不会直接买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。