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“第三波调控”是否会波及福州楼市？
3开发商禁收预收款
海西房产网
发布时间：2010.10.29
来源：海峡都市报
作者：
李宁
10月26日，浙江、北京相继出台有关开发商商品房预售资金相关管理办法，开发商禁收预售款。此举，对于风口浪尖之上的楼市而言，被称为继国十条、限购令之后的“第三波调控”，向开发商投下了一枚“重磅炸弹”。
福州在同步全国14个城市出台“限购令”之后，会不会跟风“冻结预售金”？采访中，业内人士表示，“预售房款”一直是开发商资金链赖以维系的重要环节，这个调控政策对开发商而言，比“限购令”更有杀伤力。倘若福州也推行此政策，房价也许有望迎来一轮真正的下跌。
新闻事件
政策：预售资金专户监管
新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。
办法亦要求，房地产开发企业应编制预售项目用款计划，按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令限期改正，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。
目前，浙江省、北京市相继出台相关“监管办法”，分别从2010年11月1日、12月1日开始实施。
市场： “领证”扎堆
由于之前批准预售的商品房项目不适用本管理办法，近日，杭州地产商出现了一波“领证”高峰，纷纷抢先开盘，回避政策。
据不完全统计：10月，杭州有30多个楼盘扎堆开盘。截至24日下午5点，杭州全市住宅可售套数突破2万套，达到历史性的23178套，存货巨大。而去年的销售高峰时期，住宅可售房源不足5000套。
大量“名义上”的可售房源在近日纷纷冒出，这些房子原本只是为了规避风险而去申领预售证，房源却不一定会真正及时上市对外销售，从而形成新的囤积房源。以杭州为例，一方面，大批新盘抢先开盘，新盘面临滞销；另一方面，库存压力不断加大。
专家观点
“一旦预售资金被全部监管，不少以项目滚动开发模式扩张的地产商将失去对资金的自由调配能力，整个企业的运营因为各个项目之间的资金拆借受阻而将面临资金断流的威胁”，福州大学房地产研究所所长王阿忠博士认为，这个调控政策比“限购令”更棘手，更有杀伤力。
“因为限购主要是在需求层面上进行调控政策的一柄‘双刃剑’，只能作为暂时性的过渡政策。”王阿忠表示，“现在群众对限购令的政策呼声并不是很高，相反甚至负面的争议很多。因为，政策的目标是抑制炒房，但相当程度上误伤了一些合理的购房需求。而且它是一个短期政策，对楼市的调控效果也非常有限”。而“监管预售金”则是从房价上涨的重要环节——开发商，从他的资金链进行严格监管。
比“限购令”更棘手？
“要说到炒房，开发商层面的炒作危害更甚”，王阿忠表示，过去开发商为了尽早回笼资金，往往采取很多手段开展预售，最早是空手套白狼，在房子还是图纸的时候就开始预售，后来增加了一些基本的要求，也仅仅只是对开发项目的动工和封顶提出了一些要求，但是，仍然有一些开发商在资金链紧张的情况下甚至伪造购房者身份，向银行套现。“这样一来，不仅仅只是监管资金的问题，甚至间接使得预售制度更接近‘现房交易化’。”
“不过，毕竟福州和北京、杭州等一线城市相比，房价及其之前的炒作程度也都不一样，近期刚出台了‘限购令’，福州楼市已经相对冷静了一些。可以观望限购令之后的市场情况，以及北京、浙江等地该政策实施之后的楼市走向，再作政策判断”。