虽然第二轮调控粗暴的行政干预手段饱受争议，但是楼市成交量却出现了条件反射似的紧缩。在这个过程中，我们看到伴随着开发商和购房者免疫力的增强，调控之路走得越来越艰辛，人们的欲求也越来越膨胀。人们甚至不关心成交量的微妙变化，直接三级跳关注房价是否能够立刻回落。第二轮调控的横空出世给第四季度楼市带来了重组的冲击，也直接影响着2010年楼市的年终成绩单，进而使得2010年楼市是否探底上升为社会的集体质疑。

　　调控冷冻成交 开发商难有暖冬

　　根据中国指数研究院的最新统计，上周被监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌。其中15个城市跌幅超过10%，广州在新政后的跌幅甚至高达69.61%。面对第一轮调控的失效和房价的反弹，第二轮调控运用“限购”的行政手段果断叫停市场活动，虽然这不可避免地激起了市场多方的激辩，但是通过加息、监管预售金、提高准备金利率等后续政策，楼市调控打出了漂亮的里应外合之战，将活跃亢奋的市场情绪速冻降温，顺势推动了楼市成交量的拐弯下滑。

　　然而成交量的局部颓势是否能波及到整个楼市大局？第二轮调控是为了遏制楼市回暖应运而出，基于政策的针对性调控疗效明显，实现了不择手段剿灭成交量反弹的直接目的。新政通过连环爆破，已经递进式地加重了市场上的观望情绪。因此在第四季度，楼市势必积蓄起一股成交冷潮，一线城市成交量将继续遇冷冬眠。据央行数据显示，前三季度房地产贷款增速已出现回落，随着市场上成交冷缩的到来以及融资渠道的收窄，今年冬天开发商的日子将不会好过，一部分开发商将被迫选择降价妥协，以价换量保全资金链安危，以求得“温饱”过冬。

　　警惕楼市苦肉计 冷眼看破假性回落

　　不得不说第二轮调控打的也是心理战，主要还是通过浩大的声势来威慑投机需求。今年四月份楼市成交量萎靡只是单纯的生理反射，而想依靠量跌带动价跌依然阻碍重重。住建部已经承认限购政策只是短期手段，并且伴随限购令的出现，各地也开始利用灰色地带研究出了拆弹对策。与此同时，新政将进一步加速楼市投资需求分流，投资市场也将呈现一轮全新的洗牌，部分投资客户将转向商铺、写字楼等商业地产产品，二三线城市的商业地产将在乱世中赢来契机。接下来，如何防范这种东边不亮西边亮的反弹恶果，将成为捍卫二轮调控成果的关键。

　　社科院曾发布报告提出，本轮政府的宏观调控目标是使得一线城市平均房价回落20%左右，这意味着在全国平均房价增速由正转负之前，房地产调控仍将持续。本轮调控必将以一线城市房价下跌为终，但是如果单一的以一线城市房价回落20%作为标准，则更加需要警惕一线楼市使用苦肉计，通过短期的假性回落诱使调控提前终止，如若调控中了计，见“好”就收，楼市很可能在明年春暖花开时卷土反攻。

　　由此可见，第二轮调控为了抑制楼市回暖用的是“激素”类处方药，虽然能够在第四季度带动成交出现立竿见影的回落，但是伴生的不良反应也异常严重。在第四季度，楼市成交量的下滑虽然为房价回落提供了前提，但是2010年楼市探底机会甚微。一方面要求购房者摒弃抄底的功利心态，另一方面也要求调控能够在成交量回落后尽快中断激素药物，利用年底这场量价齐跌的战机，促成楼市秩序和免疫力的中长期建设升级。