有抵押贷款的房屋要转让，必须按“卖出方抵押注销”、“房屋转移登记”、“买进方设立抵押”三个步骤来办理；卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。

        即停止转按揭的办理。因此，上家现在如果急于出手房子的话，降价只是一个手段，最关键的还在于赶紧将房子的贷款还清。

        近日在几家中介公司了解到，有个别卖主为了尽快还清贷款，赶在6月以前出手，甚至不惜大幅降价直接要求下家垫资还贷。不少买家禁不住上家的诱惑，看到房子确实比周边的整体水平要低不少，就掏钱为上家垫资，双方只是简单签署了借款协议。稍微谨慎一些的会委托中介公司办理垫资手续。据知情人士说，所谓“垫资”业务的流程：即中介公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，并进行公证。此后，下家将钱交给中介，中介用这笔钱为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押房产的抵押权证，这样，中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户。至此，中介所提供垫资服务结束，买家也顺利获得按揭贷款并买房成功。

        但是，专家还是提醒广大买房者不要这样违规操作，毕竟买家是付出了现金，如果到时候不能顺利交易，吃亏的多半是买家。这位人士解释说，如果上家和中介联手操作，以低价为诱饵恶意骗取买家的资金，这样的后果显而易见。当下家把钱交出去后，上家会找种种借口不去办理交易手续，最终上家和中介上演金蝉脱壳一幕。即便上家是真想利用下家的资金归还贷款的话，这样的操作手法也是不符合规定的，有关部门一经发现，合同肯定不能顺利执行，还要依法处理有关单位和个人。到那个时候，下家垫出去的钱很可能难以收回。

        在此告诫买房者不要轻易相信上家给出的承诺，更不要为了蝇头小利做违反规定的事情，为上家垫资买房，自己的资金没有丝毫保障。不能体现出房产交易过程中，资金与产权同时转移的原则，一旦为上家垫资，买家就失去了交易的主动权。