泡沫不是急破而是慢慢泄气

　　中国政府的紧缩倾向触动了楼市下跌，降低了美联储紧缩银根的需求。但是，通胀压力仍然存在，只是还没有足够快地加速迫使美联储立即提高利率。美联储可能需要在2011年中采取行动。如果美国在2012年的利率足够高，达到3%以上，中国可能会面临资本流出的压力，但是，这种压力不会强到1998年的香港那样的地步。现在，一线城市的房价比最高值下降了10%到15%，明年年底之前，很可能还会下降10%到15%。如果2012年美国的利率很高，那么，房价也许还要再下降15%到20%。此后三年，房地产市场可能会持续疲软。

　　政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。殷鉴不远，2007年纳斯达克指数从3000点上升到5000点，中国的A股从3000点上升到6000点，随后都迅速下跌。如果没有政府的调控政策，即使流动性趋紧，中国房价仍然会继续上涨，因为投机者愿意以更高的利息借款。也就是说，泡沫在破裂前的最后一波急涨，将伴随着加息。

　　但是，当利率高到可以抑制投机时，泡沫就会破裂。这是我过去常常描述的场景。现在，只要政府继续对购买多套房实施严格控制，这一场景就不太可能出现。我认为，泡沫不会突然破裂，而是在未来数年间慢慢泄气。

　　从供方看，泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元，总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元，未来三年间大约会增长50%，即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算，这意味着流动性非常紧缩，而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。-